台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

最近常常有鄉親詢問：「我的土地位在住宅區，可以開餐廳嗎？」。依據都市計畫法台灣省施行細則第15條，住宅區可以經營樓地板面積不超過300平方公尺的餐廳，但限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層。因為住宅區是為保護居住環境而劃定，若經營較大面積的餐廳，可能會影響居住之寧靜、安全及衛生。

若想要在住宅區經營樓地板面積超過300平方公尺的餐廳，可依據都市計畫法台灣省施行細則第16條，經縣(市)政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生，並符合以下條件：「一、主要出入口面臨15公尺以上之道路。二、申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。三、依建築技術規則規定加倍附設停車空間。四、大型商場(店)或樓地板面積超過600平方公尺之飲食店，其建築物與鄰地間保留4公尺以上之空地(不包括地下室)。」，就可以合法經營餐廳囉!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近兩年受到新冠肺炎疫情影響，台商資金回流，也帶動僑胞回國定居潮。天母以獨有的異國文化氛圍自成生活圈，且明明位於步調急促的台北市、卻有著鬧中取靜的恬適，自然成為長期旅居國外的國人們在台置產首選。

天母在地建商「品宣建設」以職人工藝打造的「知鈺」位於天龍國中的貴族區-芝玉路二段，銜接士東路、忠誠路、中山北路，交通便利；與天母運動公園為鄰，在家就能直接感受天母棒球場的熱血沸騰。除此之外，逛不完的百貨更是一大賣點，大葉高島屋、新光三越以及天母 SOGO 都是假日休閒好去處！

「知鈺」主打一層一戶、獨擁整層大空間、保有隱私不擾鄰；三進人臉辨識系統、智能科技車廂， 堪稱一流智慧精品宅。另外全棟配備愛惠浦軟水淨水系統、22.5 公分加厚中空樓板、以及德、義、日高規建材與衛浴設備，唯有親身體會，才能細細品味。

根據統計， 天母生活圈的新建案交易單價落在 92-108 萬/ 坪；品宣建設與太平洋房屋、樂洋數位地產合作，於今年年初釋出精華保留戶銷售， 在物價飆漲的時代開出一坪僅不到 90 萬的超值優惠價！ 太平洋房屋專案經理余明臻表示：「知鈺是近期少見的優質建案， 室內挑高三米六，居住空間從容不壓迫；加上品宣建設秉持的匠人工法以及一流設備， 基本上低於 90 萬的單價在號稱天龍國中的貴族區-天母完全是佛心來著，歡迎有興趣的朋友們到現場參觀。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部中區分局表示，因應房地合一稅2.0實施，針對交易直接或間接持股過半的公司，且該公司50％以上屬國內房屋或土地，將視同為房屋、土地交易，凡是去（2021）年7月1日至今年3月31日期間，已進行符合規定的交易，須於3月底前，主動提出補報。

官員表示，這次交易方式，被認定為較複雜的特定股權交易，因此，財政部訂定在今年3月31日以前，主動補報、並加計利息補繳的特定股權交易案件，仍適用《稅捐稽徵法》第48之1條的規定，免受額外裁罰。

持股過半認定 財政部舉例

官員指出，「持股過半」是根據財政部發布的認定方式，直接將持股、透過具有控制力的關係企業持股、家人或是其他借名持股的情形，各類持股比率合併計算達50％以上，將視為持股過半，其中包含個人影響力所及的公益團體，亦視為關係人之一。

行政院長蘇貞昌近日南下宣布，中央已核定高雄捷運黃線綜合報告。高捷黃線總長22.91公里，沿路設置23座車站，總經費約1,442億元，包含中央負擔833.82億元、高雄市政府負擔608.55億元，預計將於今（2022）年下半年動工、2028年底通車。

高雄市捷運局表示，捷運黃線將連結捷運紅橘線、輕軌、台鐵等4條交通運輸系統，行經鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區，及串聯鄰近10所學校，預估可服務120萬人口。

帶動沿線發展 串聯一線市區

高雄市長陳其邁表示，捷運黃線通車將帶動沿線區域發展，包含未來就醫、就學、看棒球等，均是搭乘捷運即可到達，而澄清湖球場將循紐約大都會球場模式開發，帶動鳥松周邊區域發展，串聯市區及亞洲新灣區。此外，也將研議延伸黃線至前鎮漁港，讓台灣最大漁港的漁獲買賣、批發交易及觀光客出入便利，帶動前鎮漁港發展。

迎房市329檔期，內政部官員表示，中央及地方政府過去2年預售屋聯合稽查結果顯示，違規率逐年下滑，近期將密切關注預售屋市場情形，再決定是否展開大規模稽查。

稽查4次 違規率遞減

內政部官員表示，首次稽查是於2020年10月底展開，針對桃園、台中、台南、高雄及新竹縣市等6縣市，共查核23建案，違規案高達20件，違規率達87％，接著在同年11月再度聯合稽查，卻仍有近90％預售屋建案違規。

在去（2021）年329檔期前夕，中央與地方政府展開第3次聯合稽查，針對新北、桃園、新竹縣市、台中、嘉義及彰化、台南、高雄等9縣市，查核26個建案，仍有24案違規，違規率高達92％；同年9月將稽查範圍擴大至全台灣19縣市後，56建案中有38建案違規，比率則降至近70％。

預售屋加強稽查 紅單為重點

相對於中央決定先觀察市場，各縣市地政局則計畫加強稽查。地方地政局官員表示，今年稽查項目包括定型化契約是否約定不利買受人事項、不動產經紀業業務查核，以及新增查核重點──預售屋紅單不得轉售。

早期富豪大多居住透天產品為主，如今居住習慣已大幅改變，住宅大樓的隱私性、安全性、社區豐富公設及細緻的物業服務使不少企業主置產的比例明顯提升，台中七期包括由鉅、大陸、寶璽、聯聚等豪宅案紛紛傳出家族買下多戶甚至包層的消息。

「由鉅惟上」總銷約100億元，規劃70、80、90標配型產品，整體銷售已近7成，全棟住宅結構採用SS鋼構帷幕建築，使用中空複層LOW-E膠合玻璃抗寒阻熱。根據最新預售實價資料顯示，目前最高單價為30樓總面積110.68坪，以總價7630萬元成交，拆算車位後每坪單價73.2萬元。另外，七期指標性豪宅如「寶璽天睿」有數組購入2戶的案例，甚至出現大戶一口氣砸近5億買3戶，「聯聚瑞和大廈」也傳出台中南區陳姓家族，以5.85億包下該豪宅40樓、41樓4戶。「大陸宝格」2017年億豐綜合工業粘家以2.17億購入九樓兩戶，而創下台中最高單價紀錄的「寶輝秋紅谷」41樓頂樓戶同樣是由具備經營建商、茶葉等背景的神祕富豪一次購入兩戶。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示，現代人各自有不同的生活步調，不希望互相干擾，幾乎都希望可以有自己獨立的住家空間，而頂級客層不少大家族常常聚會固定在一起凝聚感情且多希望可以彼此互相照應，因此出現不少一次購入多戶的案例，尤其在七期具備掃樓能力的客層，對於住宅的質感及整體價值自然更為重視，一旦符合需求下手毫不手軟。

房屋買賣取得的所有權狀，以一張建物權狀、一張土地權狀為多數，當然也有部份的房屋因為土地沒有合併或是使用分區不同……造成一張建物權狀，多張土地權狀的情事。如果您取得的房屋產權是一張建物權狀，多張土地權狀，是否可以分開買賣？或是保留其中幾筆土地權狀，等未來都更或是危老重建時待價而沽？在寸土寸金的今天，買賣房屋除了透天厝，通常以房屋面積坪數計價，所以這樣的案件常常發生，也造成買賣登記上的困擾。

正業地政士聯合事務所指出，依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」所以，當賣方希望“暗槓”幾筆土地不賣，總是逃不過地政事務所的把關，因而補正，無法辦理過戶。也就是該筆未過戶的土地，如果是房屋的基地或是法定空地，地政事務所會要求買賣雙方併同移轉才能完成過戶手續，如果不是就不會強制要求併同過戶，讓賣方有更多的想像空間。



如果您是賣方，該筆土地該保留嗎？還是一併賣掉比較好？曾經有賣方告訴我們，希望保留等未來都更或是危老重建時，建商來敲門，待價而沽。但是，一等10年過去，建商沒有來敲門，而是稅捐處每年來課稅，而且稅率是一般稅率，不能辦理自用住宅用地節稅，而荷包失血。



如果您是賣方，該如何自處？若該筆土地是基地或是法定空地，依照公寓大廈管理條例一定要併同移轉，如果是公共設施保留地可以考慮保留，因為可以申請免課地價稅。如果是既成巷道，可能就要深思，因為每年的地價稅可能會是未來沈重的負擔，在建商還沒有出現前，可能先讓您繳稅繳到捉狂。



當然買方也要小心，曾經有一樓的賣方將違章建築蓋在自己持有的道路用地上，後來將該筆公共設施保留地單獨賣給建商，建商將該土地申請容積移轉，必須排除占用，而被要求拆屋還地，事後不得已只好破錢消災，再向該建商買回這筆土地，確保違章建築免拆的情形。



如何避免賣方惡意暗槓土地不賣的情事？如果您買的房屋有違章增建的情事，適時的申請鑑界，釐清是否有占用鄰地，或是有無被鄰地占用，以及相關土地的權屬，是避免產權爭議的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，東森房屋統計實價登錄系統發現，歸仁高鐵特區預售屋行情在短短1年半間成長21％，尤其2021年1年間更飆漲25％。在地專家表示，隨著高鐵特區的未來性發展 ，無論生活機能或者就業機會的增加，都會讓周遭區域的房市更具有需求性，會以仁德、關廟及永康大灣等地較為明顯，以目前發展力道，預估未來將漲2至3成。

東森房屋台南虎尾寮加盟店黃家珅店長表示，高鐵之軌道利多有其無可取代性，在新竹及桃園皆已證明過，擁高鐵站之區域有機會成為區域核心，加上南科之蓬勃發展發展，將持續為歸仁帶來穩定的人潮流量。



東森房屋表示，以目前歸仁之行情每坪約20幾萬元，以歸仁在地人而言是偏高的，但若以高鐵沿線之角度，綜觀其他五都高鐵站點，已遠超過此價位。因此對外地人而言，歸仁高鐵特區是被低估的區域，因此若未來增加公共運輸車之班次，或者捷運藍線順利延伸，將大幅增添往來市區與歸仁的便利性。



東森房屋分析，購物中心的進駐，將使得區域內之房價支撐力提升好幾個層級，以三井Outlet來說，2022年規劃160間店，並在2025年有望進駐220間店，將成為台南最大的Outlet購物中心，會是轉變當地生活型態之關鍵變化。





 

此外，歸仁之建設利多尚有沙崙綠能科學城，而科學城與三井Outlet預估將分別為歸仁提供4,300與2,000個就業機會，再加上現有陸續幾家民間企業入駐周遭工業區，如恒耀集團、皇田集團、萬國通路等……也預估將提供2,000個就業機會，不僅為歸仁注入建設活水，人口增加更將有助於生活機能提升，為特區帶來更多效益。



東森房屋表示，歸仁高鐵特區之主力產品為2~3房電梯大樓，目前平均單價行情在24~26萬元間。指標建案如「遠雄明日讚」主打24~38坪二、三房產品，行情落在22~28萬元左右，平均成交價在26.5萬元；「佳展大展」主打24~47坪二至四房產品，行情落在22~28萬元間，成交均價約25萬元，另外還有「晶悅首發」，主推23~37坪二、三房產品，2021年年中成交行情在18~21萬元區間，均價為19.5萬元。之後，該案封盤不賣，2022年1月再啟銷售，成交28~32萬元，但是實價登錄恐必須等到4~5月才會揭露。



而歸仁之土地交易行情，以1,000坪以上至7,000坪左右的土地成交行情，最低單價在10.6萬元，最高則來到15.5萬元。但若是高鐵特區內之建地單價行情則已破3字頭，最高來到36萬元，而根據此土地取得成本，未來大樓產品之單價可望破3字頭。





 

台北市政府都市發展局於2021年8月31日與OURs專業者都市改革組織合作辦理「社會住宅設計到入住之社會展望-用後評估與規劃設計」系列活動，並於系列活動期間同步辦理「台北市可負擔社會住宅用後評估與規劃設計問卷」，調查內容包括承租意願、公共設施需求及附屬設備的期望…等，共完成收集1,354份有效問卷。

經分析問卷結果，發現有承租社宅意願之年齡層多落於20-30歲，且多為未婚狀態(35.4％)，故研判小房型(小坪數)社宅需求仍應為多數，並考量單身經濟弱勢戶可負擔租金面積能力，目前社宅1房型規劃恐不符合承租需求，因此都發局於2022年3月8日公告修正「台北市公有土地參與都市更新分回納作社會住宅評估原則」重新將套房型(7-8坪)需求納入設計評估原則，期可藉由提供多元的住宅單元型態，協助青年或經濟弱勢族群安居。另外針對設施設備及成本營運面向，都發局也將定期檢視「標準設計及管理」規範，持續收集住戶意見並反饋至後續的規劃設計。



都發局表示，持續提供「平實、好用、可負擔」的社宅是政府使命，而經驗傳承更是社宅永續發展的重點。都發局正著手彙整近年來社宅推動的經驗、方法及課題，將其紀錄成專業叢書，使寶貴的經驗得以傳承並供相關單位參考。此外，將進一步以現有優良社宅單元作為規格化設計標準，並持續滾動檢討。讓設計更精實、好用，符合社宅「平實、可負擔」的核心價值，使社宅在符合大眾期許及需求下，提供民眾適居及安居之住宅資源。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北市府為因應超高齡化社會來臨，改善居住老公寓的銀髮族及行動不便者，讓他們上下樓時更安全便利，增設電梯補助上限再加碼為250萬元，因近年受新冠肺炎(Covid-19)疫情影響，及營造業大環境普遍缺工缺料，造成營建成本大幅增加，雖然政府有提供補助，但民眾仍大感吃不消。更新處表示，民眾的心聲政府有聽到，為減輕民眾增設電梯之費用負擔，2022年修法後每座電梯補助金額上限將由220萬元提高為250萬元(重磅加碼30萬!)，並於2022年3月21日日生效!同時也再簡化申請補助文件，更加簡政便民，期望可以幫助到更多需要增設電梯的民眾，提升居住品質，在地共老!

有關2022年整維得來速套餐B(增設電梯)補助已於3月14日開放受理申請，北市府為協助民眾申請增設電梯補助，委託專業整建維護輔導團隊提供三階段的社區輔導，包含現場初步勘查、法令宣導、費用試算及分攤比例說明等服務，使民眾可以快速瞭解瞭解整建維護相關法令及補助申請程序，民眾如有社區輔導的需求，可電洽更新處(02-2781-5696轉3194、3161、3159、3138、3140)聯繫，將有專人提供諮詢服務!有關整維得來速ABC套餐補助，目前全面開放受理中，相關申請表單及範本可從更新處網站>熱門查詢相關申請專區下載，也別忘了到Facebook粉絲專頁－台北都更解壓說瀏覽都市更新整建維護相關訊息!