台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

「聽說隔壁棟危老重建計畫核准了呢」「啊？這麼快喔，我們這棟也有意願參加呢！我還來得及跟他們併嗎？要不要重新審查啊？如果拖到別人時間，是不是就不能參加了阿？」

相信聽到隔壁棟鄰居滿懷欣喜的慶祝重建計畫准了，建築執照也火速進行中，過幾年就可以住新房子了，也動了念想一起重建，但卻怕拖延到原本住戶整體時程。沒關係，如果想要一起加入，只要用變更重建計畫的方式不用重新掛新案，整個審查過程單純快速喔！



依台北市危險及老舊建築物加速重建辦法第7條：「已核准之重建計畫有變更者，應申請變更計畫，並檢附涉及變更部分所需文件。」指有1.變更基地範圍2.變更獎勵值3.變更申請人4.變更相關文件，均檢附相關變更文件，即可快速變更重建計畫。



另外關於增加基地範圍及增加獎勵值，將涉及危老計畫法令適用日變更，減少基地範圍及減少獎勵值則免變更危老法令適用日，由於危老法令適用日最直接影響為時程獎勵及規模獎勵，如有要擴大基地及增加獎勵值的民眾要特別注意喔！

危老程序有「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」的優點，再配合建管處簡化程序措施下，能使審查更加方便快速。建管處處長劉美秀強調，危老稅賦優惠即將落日，須為2022年5月11日前，另外危老條例施行期限為2027年5月31日止，如果有計畫申請，務必要在期限內提出申請喔！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

正業地政士聯合事務所表示，實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」



也就是法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經“兵臨城下”。另外，解鈴要繫鈴人，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以，遇到該類案件務必小心應對。



賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案。詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款……全數併案，必須清償約200萬元才能徹封，辦理過戶事宜。



問題來了，如果全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。



所以，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封，並辦理過戶登記，或許，依強制執行法，去法院投標會是比較安全的方法。因為，進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。



當然，法拍有點交與不點交的問題，如果沒有經驗，還是要小心，諮詢專業人士，以免落入另外一個困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

第一期藍線是台南市進度最快的捷運計畫，目前已進入綜合規劃期末階段，並同步依環境影響評估相關法規啟動環境影響評估作業，交通局局長王銘德表示，環評作業將先掌握沿線行經區域的自然環境與社經狀況，以作為開發行為評估時的依據，並進一步針對施工及營運階段可能對周遭環境的影響預先研提保護對策。

交通局局長王銘德指出，市長黃偉哲相當重視重大建設開發的環境保護與地方民意，指示交通局捷運開發行為均須謹慎評估對周邊環境造成的影響，積極研擬相關對策，將衝擊與影響降至最低，以維護民眾生活的品質，同時在規劃及評估過程須持續傾聽民眾聲音，納入環境影響說明書中研議，以打造符合市民期待的捷運建設。



局長王銘德接著表示，第一期藍線已完成沿線地形測量、地質初步探測、地下管線調查、沿線植栽等先期調查作業，並建立路廊基礎資料庫，目前正就路線及場站周遭的生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等項目進行客觀調查、預測與分析，將透過科學儀器監測及人員實地調查方式研析資料。



局長王銘德表示，依環境影響評估相關法規，第一期藍線的開發行為內容及預計調查、蒐集資料已刊登於環保署指定網站「環評開發案論壇-討論區」(http://eiadoc.epa.gov.tw/EIAFORUM/)，並以公文通知沿線區公所、里辦公處及相關單位，若民眾有相關意見可於刊登日起20日內以書面或於指定網站留言反映，交通局會將各界意見納入檢討，完成環境影響說明書後，會再刊登於環評開發案論壇供參閱，以利接續召開公開會議傾聽地方聲音及蒐集意見，達成捷運建設推動及生活環境保護兼顧的目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

仁德中山路兩側原屬於「台南縣仁德鄉鍾厝、林仔自辦市地重劃區」，於1990自辦重劃會對部分地主提起訴訟，請求交付土地纏訟10餘年而敗訴，致未能辦理重劃，衍生部分公共設施用地未開闢、私有土地部分已配予他人難以回復原狀，地主也未能分配取得重劃後土地等問題，歷經多年未獲解決，台南市長黃偉哲為維護地主權益，並兼顧都市發展完整性，指示地政局以公辦市地重劃協助地主完成重劃開發，市地重劃計畫書經內政部2021年3月30日核定並於5月7日完成公告。

台南市長黃偉哲表示，仁德區是工商業及人口密集的行政區，他上任後積極指示加速辦理本案，活化當地土地利用，將以最有效率的開發於2022年完成重劃土地分配，為仁德區建構展新的城市風貌。



台南市政府地政局長陳淑美表示，本案面積僅1公頃，工程難度不高，台南市政府將以最快方式儘速辦理公辦市地重劃，保障地主權益，不僅完成公共設施開闢，完善交通系統，更落實都市計畫規劃之整體開發。



仁德市地重劃範圍位於中山路南側與義林路西側，將闢建完成義林七街及綠地，開發面積約1公頃，提供可建築用地面積約0.72公頃，公共 設施面積約0.28公頃，完成後將成為義林路交通門戶及都會生活地標。2021年已完成市地重劃公告及查估作業。重劃工程將於2022年第2季工程 施工，整體重劃作業期程預計於2022年底前完成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌今天公布房市指標住展風向球，今年1月分數為45.3分，較去年12月減少3.7分，分數連續兩個月下跌，但對應燈號維持綠燈。

住展公布6大構成項目中，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數與成交組數等4項分數下滑，議價率分數持平，僅待售住宅建案個數一項分數上揚。

住展雜誌研發長何世昌透過新聞稿表示，1月風向球下滑的主因在於供給量縮減與市況衰退，應該與季節性因素關聯性較高，賣方市場形態依然牢不可破，預料年節過後市場將逐漸回復常態，接下來風向球將往上攻高。

展望今年上半年北台灣房市，何世昌認為審慎樂觀，預期市場還在多頭軌道上穩定前進，接下來風向球可望止跌回升。

何世昌指出，1月推案量縮減，但供需很安全，今年1月預售屋推案量約新台幣600億元，1月新釋出的成屋案戶數僅200餘戶。

他說，由於歷年1、2月都是推案淡月，供給量縮減屬於正常狀況。由於新開的建案數量減少，舊案仍可順利去化，線上待售的住宅建案數量持續下降至1000出頭。2020年底，北台灣待售住宅建案數將近1500個，時隔一年後竟驟減1/3，房市的天秤明顯朝向賣方市場傾斜。

在議價率部分，1月北台灣整體建案平均議價率約12%，變化並不大，該項分數持平。

代表市況的來客與成交組數，1月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約每週25.1組，較去年12月減約13.5組，已連續3個月下滑。

何世昌分析，1月市況下滑的主因，除了與政府打房、農曆年前淡季有關之外，近期部分建商祭出「限賣令」影響頗大。由於房價續漲趨勢不變，部分建商擔憂房子賣太快來不及調整價格，於是限制代銷業者每週售出戶數上限，若該週可售戶數賣完就得暫時封盤。

目前新北市、桃園市與新竹地區，均有建案實施「限賣令」；依個案狀況不同，每週可售戶數上限多在2戶至4戶不等，單週成交量因此難以放大。

他指出，雖然1月風向球分數下滑，又有打房與升息的威脅，但目前市場供需狀況仍很健康。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋今天表示，去年12月個人房地合一稅收新台幣47.3億元，創歷史新高，打破7月的29.2億元紀錄，房市景氣熱絡下出現房價漲多、交易多、短期轉手多。

信義房屋新聞稿指出，預售換約納入房地合一稅申報後，也成為推升稅收的來源之一，經官方針對部分遞延入帳稅款的賦稅收入修正後，去年12月的個人房地合一稅收創下歷史新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若把房地合一稅收當成景氣好壞的指標，去年12月的房地合一稅收出現歷史新高，反映當前市場熱度相當高，房地合一稅收屬於所得稅，有獲利才需要繳稅，因此稅收大幅增加，背後代表房價也出現明顯漲勢。

曾敬德認為，交易量大且2016年後買進的不動產，短期出售增加也帶動稅收成長，再加上一手市場景氣熱絡，預售換約也納入房地合一稅申報，也會帶動稅收成長。

若以區域表現來看，12月稅收最高的是台中市，個人房地合一稅收為8.7億元，其次是台北市的8.3億元，高雄市6.7億元，新北市5.7億元，桃園市5億元，新竹縣1.9億元，新竹市1.9億元。

不過，曾敬德提醒，房地合一稅收大幅飆高，背後可能也是短線市場過熱的一種警訊，購屋人避免將財務槓桿用至極限，同時可以預先試算升息後的房貸負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北市大面積土地難求，加速了建商「南向」找大面積素地推案的行動。大型行庫訪查台北建商最新的評估報告指出，近年在政府政策主導下，台北市老屋重建量能大幅擴增，但相較購買素地直接開發，老屋重建最大的難處在於，須經與原屋主溝通、拆除建物等過程，因此時程較長、承擔財務風險也高，部分不熱衷此模式的建商，開始轉往外縣市購買素地推案。

　至於建商向外獵地的主要地區，相當集中在受惠於科學園區開發效益的中南部，且當地的大面積素地，遠比北部多，因而帶動越來越多的建商集體南進。

　接受訪查的建商分析說，北市房地產早已發展成熟，可供開發的完整素地愈來愈稀少，「除了政府，民間幾乎找不到大面積土地」，因此近年新增供給量能較少。

　建商也向行庫示警，預售屋禁止換約買賣作法，若無配套措施，「流彈」會波及自住戶。大型行庫主管引述評估報告內容指出，近期內政部提出禁止預售屋買賣換約的法律修正草案，若立法院三讀通過，則房市短期投資需求會被壓抑，不過，除了預售屋交易量能縮減，同樣會損及非投資客自住型購屋者權益，主要是預售屋從住戶向建商簽下買賣約開始，一直到交屋辦理房貸，中間隔了好幾年，尤其現在卡在營建缺工缺料的問題，更成為預售屋能否如期完工的一大變數。

　訪查結果顯示，購買預售屋至交屋時程，往往長達數年以上，這段期間內，即使買房是為了自住，而非投資需求，但買房者也可能因經濟、婚姻或家庭狀況出現變化，而有買賣換約需求。例如，突然遭裁員而失業，或離婚等，此時當初買房的需求已不在，法令又禁止換約，在此情況下，建商表示，立法的同時如缺乏完善配套措施，一般民眾權益也會被影響，自住買盤的購屋意願將因此受到影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲桃園高價預售案遍地開花，位於桃園高鐵特區的「禾林RICH ONE 3」最高單價每坪58.7萬元。(圖/台灣房屋提供)

根據實價登錄顯示，2021年桃園市預售市場最高單價在4字頭以上的預售案，就多達近40個，之中有五個建案的最高單價更衝破5字頭，其中「禾林RICH ONE 3」，以58.7萬元，創下桃園預售屋交易冠軍，直逼6字頭大關！

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察發現，2021年桃園市最高成交單價站上50萬元大關的預售案，全部集中於桃園高鐵特區內，依序為「禾林RICH ONE 3」的15樓戶，12月以總價3,942萬元成交，拆算車位後，單價每坪58.7萬元，勇奪桃園冠軍！亞軍則是「威均帝璽」的3樓戶，12月以總價2,173萬元成交，拆算車位後，單價每坪58.2萬元；季軍為「宏普画時代-時代苑」3樓戶別，去年以總價715萬元售出，扣除車位換算單價為54.7萬元；「亞昕喜徠登」16樓戶別，坪數39.17坪，總價1,794萬元，拆算車位後的單價達52.6萬元居第四名；第五是「威均青塘園」23樓戶別，坪數73.95坪、總價3,315萬元，不含車位的單價為51.8萬元。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，高單價預售屋在桃園的藝文、中路、小檜溪，經國重劃區，以及龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等六大精華區遍地開花，房價天花板已較往年顯著提高；而創下逼近6字頭最高單價的「禾林RICH ONE 3」該戶15樓，高樓層加上建商本身具有室內設計的專業背景，且口碑不錯，而該案多半都附裝潢銷售，受消費者青睞，為建案的身價增色不少。

另外，青埔地區的「樺龍青蔦」、「大名鑄」、「璞園那山階」、「W站前」、「國家大院」、「玖都美術花園」、「林立寬和」、「宜雄湛」、「世界極」、「京懋睿和」、「新潤君頤」、「HLA.悅」、「大睦 i-CITY 站前首席」、「威均園舞曲」、「京懋敦和」、「嘉鼎綻」、「南青山」、「布拉格文學苑」等案，最高單價的戶別也都聯袂站上4字頭。

市府所在的桃園區，則有「松花園」、「豐邑風禾」、「美麗一森」、「國泰川青」、「天闊」、「丰格109」、「東騰青一」、「京懋頤和」、「國泰溪境」等案，最高單價飆破40萬元大關；龜山區也有「合輝豐秀」、「澄璞」、「富堡大湖匯」、「允將大作」、「捷市達」、「富宇哈佛苑」最高單價挺進4字頭，每坪約41.9~49萬元不等。

江怡慧提及，目前桃園預售市場不論是小宅、標準住宅，還是大坪數豪宅，「從小到大」的各類產品，都有最高單價站上40萬的成交案例，過去桃園房市能站上4字頭單價的交易，幾乎清一色屬於大坪數超級豪宅，不過近年不少建商因應市場的低總價趨勢，推案規劃朝小宅靠攏，加上許多小坪數新案都坐落發展潛力高的重劃區精華地段，使小宅社區也躋身桃園的高單價排行榜中；而高價預售案百花齊放的情況，不僅顯示桃園預售住宅令人驚嘆的創價能力，也反映出桃園各地建設題材豐沛的帶動效益。

▲信義區松德路200巷是北市成交單價最高的巷弄，以「冠德信義」為主力物件。（翻攝自GoogleMap)

豪宅訴求精華地段及氣派，通常坐落於主要路段，不過台北市有許多巷弄豪宅也身價不凡，依據實價資料統計去年成交總價破億的巷弄豪宅，成交單價最高在信義區松德路200巷，平均每坪197.8萬元，而巷子成交總額最高者為中山區植福路286巷，去年億元豪宅交易15筆，總成交金額高達43.63億元。

觀察去年台北市有豪宅交易總價上億的豪弄，以信義區松德路200巷均價最高，平均每坪197.8萬元，去年總共成交5戶破億豪宅，成交總額18.21億元，主力物件為「冠德信義」。

而全年破億豪宅成交總額最高者為中山區植福路286巷，位在大直地區，總共15筆交易，銷售總價43.63億元，平均成交單價每坪193.1萬元。

信義區豪巷最多植福路286巷總額最高

成交單價、成交總價都第3名的是青田街11巷，實價揭露9筆交易，主要為「國美青田」交易，成交總價10億元，平均單價為每坪166.6萬元；另外兩條上億豪宅成交的豪巷，也都位在信義區，分別為松勇路53巷及信義路五段91巷，位列去年台北市豪巷的5條巷子中，就有3條在信義區。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，雖然門牌為巷弄，但豪巷路面寬，且位處精華地段，享有都市的便利性，又具有鬧中取靜的優勢，挾帶房市復甦熱潮及資金動能挹注，成交表現亮眼。

郎美囡表示，成交單價、總價最高的豪巷都在台北市高房價的重劃區，其中，中山區植福路200巷上的「西華富邦」為在地指標豪宅；信義計劃區的豪巷雖然鄰近台北101及各棟商業大樓，不過住宅區1樓少見店面，巷弄內頗為清淨；而大安區的青田街富有文藝氣息，距離大安森林公園不遠，且有明星學區，市場走揚讓豪巷更添光環。

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住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，多數豪宅若要興建在巷弄內，往往都已經充分考慮外環境，避免對價格產生影響，然而要購置巷弄宅的一般民眾，則要特別注意巷弄本身寬窄，是否有停車影響進出，消防車、救護車是否能通行無阻、巷弄行車動線等，都是考量重點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲「水紗蓮休閒旅館」原本是由「別府旅館公司」所持有，整棟共6層樓，位在北投區中山路上。(圖/取自Google街景)

在北投經營26年的「水紗蓮休閒旅館」，在去年8月底熄燈歇業，引起許多民眾不捨，不過最新實價揭露發現，該旅館在去年11月時易主，新買家「悅禧建設」以7.3億元整棟包下，排除持分交易後，成為2021年台北市最高總價透天交易，建物坪數753.03坪、土地208.12坪，換算這次購入的土地單價約350萬元。

「水紗蓮休閒旅館」原本是由「別府旅館公司」所持有，整棟共6層樓，位在北投區中山路上，一旁就是捷運新北投站，鄰近北投公園及七星公園，附近餐廳林立，商業機能及交通機能便利，吸引不少旅客來此度假泡溫泉。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市素地難求，而30年以上建築，既享有危老的容積獎勵、稅費優惠，且土建融貸款不受銀行法的放款限制，規劃彈性高，成為近年建商積極獵樓的標的。北投「水紗蓮休閒旅館」原址，地上建物屋齡已高達44年，符合危老改建的門檻。該飯店土地使用分區為特定觀光商業專用區，依照當地的土地使用管制規範，未排除住宅用途，所以可規劃住宅產品，只是地面層應維持商用，因此未來朝住商複合方向加以重建的機會不低。

目前該區段同地目的新案不多，輕屋齡物件選擇少，近十年來僅「御品行館」、「昇陽明」等案，故這些社區的房價表現都不錯，均價可達6、7字頭，因此水紗蓮往後若推案，創價空間可期。

近年疫情衝擊國內觀光旅遊業，不少老旅館或飯店轉型或易主，台灣房屋趨勢中心彙整雙北2021年交易的飯店，包括台北綠蒂大飯店以近5億易主金馬獎酒商「翡馬貿易」經營，淡水艾蔓精緻旅館5.15億易主「力源國際實業」，位於汐止的台北富信大飯店則以18.5億賣給「東立物流」接手。

張旭嵐指出，除了賣飯店換現金，台北不少老飯店為自有資產，因位於精華地段、基地方正完整，屋齡又符合危老獎勵，面臨旅宿市場低潮，乾脆趁此機會資產活化，包括馥敦飯店南京館、台北國賓飯店、六福客棧、西華飯店等，都趁勢將自有資產開發改建展新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，而且為了遏止「借錢養地」的陋習，央行要求借款人的購地貸款，在購地後18個月內就必須動工，否則將會逐步按比例收回貸款，並逐年加計利息，不過如果是都更或危老的購地貸款，就不在此管制範圍內，且利率也比起一般的土建融貸款更為優惠，因此也推動建商進行老舊建築的整合開發速度。