台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

終場由謝哲勝教授主持綜合座談，重申陳冲院長開場的致詞，強調立法必須合憲，健全不動產市場必須先思考貨幣政策、資訊公開透明、租稅等面向，才得以妥適解決問題。

　林明鏘教授認為，一味地修法並無法達成抑止短期炒作、炒房的目的，真正的癥結點在於「執法問題」，因此應加強對於逃漏稅、借名登記、實價登錄的執法才能對症下藥；另外，針對預售屋買賣行為等債權行為也需要進行實價登錄，則提出立法介入過早的質疑。

　謝昆峯主持律師延續林明鏘教授對於「預售屋債權行為實價登錄」議題提出延伸思考，認為或許可以藉由建案履約擔保制度，讓日後預售屋產生爭議時消費者得受到周全保障。

　林家祺教授認為「限制私法人購屋」以避免營利的立法理由與私法人本質以營利為事業互相矛盾，在政策上有再商榷的必要。

　張明偉教授則提出「是否適合以刑事手段管制不動產交易」思考，並且舉我國軍宅、國宅轉建案為例，建議在管制手段的選擇上，政府宜多方考慮我國現行環境、司法實務來選擇以行政手段或者以刑事手段來介入管制。

　綜整專家學者意見，謝哲勝教授提出該草案評估意見如下：

　(1)釐清土地、房屋與住宅的區別有助於政策的制定

　土地位置不可移動而面積無法增加，但投入勞力和資本能夠創造房屋供給量，住宅則與人民居住權有關，三者具有不同特質，法律規定應該不同，平均地權和房屋無關，也與住宅無關。為了居住正義應是解決居住問題，而不是干涉不動產所有權交易市場，解決之道應是提供租金補貼或社會住宅。

　(2)限制人民基本權利應符合憲法意旨

　憲法第15條、第22條及23條保障人民基本權利，限制人民財產權和契約自由權不能逾越憲法第23條的界線。

　該草案管制私法人購屋條文，因住宅用房屋在都市計畫絕大多數都允許住商混合使用，實務上亦有諸多目的，但是「原則禁止、例外許可」，徒增交易成本，將嚴重干擾私法人的經濟活動以及工商發展，又無助於居住正義，也無其他正當

　目的，違反不當聯結禁止原則，也違反憲法第22條及第23條意旨。

　該草案限制換約轉售條文，針對新成屋與預售屋的買賣禁止讓與或轉讓，限制人民財產權處分和契約自由，在資訊揭露已足以維護市場秩序下，缺乏必要性和比例性，也違反憲法15條、22條、23條意旨。

　該草案禁止炒作行為條文，基於罪刑法定主義的要求，涉及刑責的構成要件，都要清楚、明確。內政部草案都是抽象、缺乏標準之不確定的法律概念，甚至還列有「其他意圖影響不動產交易秩序之行 為」，以此作為刑罰可能之理由

　，不能為受規範者（人民）所得預見，涉及罪責基礎的非難可能性、權力分立及正當法律程序問題，也違反憲法23條意旨。

　(3)刑法是最後管制手段

　基於刑法謙抑性，國家發動刑罰權為最後管制手段，且基於罪刑法定原則，亦須符合明確性原則。對於未侵害刑法保護的法益課予刑罰，已違反刑法謙抑性和最後管制手段原則。

　(4)維護不動產交易秩序應採資訊透明和貨幣政策工具

　透過資訊透明、貨幣政策，以及合理的租稅政策，即可維護交易秩序健全不動產市場，其餘手段都無法達到目的或侵害人民基本權而為民主法治國家所不採。

　(5)依法追究不法行為即可達到立法目的

　有權機關依現行法追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可解決哄抬房價取得暴利而影響消費者購屋權益的問題。

　綜上所述，該草案涉及不當聯結禁止，既有違憲疑慮，又非合理手段，只要在執行面確實落實追究詐欺、逃稅及使公務員登載不實等行為，即可達到立法目的，本人建議該修正草案應予緩議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近一年央行連番祭出限縮建商購地貸款的新政策，大型建商土開紛紛大轉向，靠攏都更、危老重建、合建、捷運聯開案的藍海市場。日勝生耕耘北市都更案再下一城，耗時12年終於取得「僑安新村」都更案；興富發也破天荒首度簽下政府公辦都更案，插旗高雄亞灣區。

　瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，近年央行打炒房，數度緊縮購地貸款成數至五成、並加碼限期土地融資取得後18個月動工，改變了建商取得土地原料的策略，除購地、買地送樓之外，有些建商紛紛跳脫搶地的紅海市場，選擇參與政府開發招商，透過參與捷運聯開、公辦都更、公營事業合建等方式，以營建技術、管理經驗，取得可供開發、銷售的房地原料。

　日勝生近幾年積極耕耘捷運聯開、都更案，大有斬獲，最近歷時12年參與耕耘的台北市「僑安新村」都更案，終告順利整合。日勝生協理陳婷婷表示，該案位於台北市光復南路260巷和280巷中間，占地面積約一千多坪，目前規劃興建的戶數、總銷，尚未確定。

　據悉，日勝生擬規劃開發為住宅大樓，未來開發總市值上看150億元，為少見的大規模都更危老案。

　再加上高雄火車站站東舊宿舍公辦都更案、國泰世華銀行台北市館前路都更案、台中捷運綠線文心櫻花站、崇德站、南屯站三筆聯開案，日勝生短短一年多，已取得六筆都更和捷運聯開案，堪稱藍海市場的大贏家。

　另外，以往不碰政府公辦都更案的興富發，也開始嘗試參與競標，並簽下特貿三北基地公辦都更案，近一年也密集簽下新北市汐止、台中七期、台中水湳、台南安南區四筆合建案，取得土地料源趨於多元化。另外冠德也積極競標捷運聯開案、公辦都更案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲疫情警戒下讓餐飲業損失慘重，2021年整體餐飲業營業額為7280億元，較2020年衰退6.37%，未來恐將面臨經營轉型。（資料照）

受疫情影響，國人創業最熱衷的餐飲業衰退嚴重，根據經濟部資料，2021年整體餐飲業營業額為7280億元，較2020年衰退6.37%，餐館類為6094億元，年減6.21%，外燴團膳類更僅有261億元，年減12.66%，飲料店營業額為924億元，年減5.52%。

餐飲業可說是國人最喜歡的微型創業型態，其營業額也充分反映升斗小民的消費能力與市況，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，由於2021年曾實施三級警戒， 讓餐飲業首當其衝，加上產業人力與庫存都有壓力，禁不起長期作戰壓力，許多業者寧改弦易轍，視狀況決定是否重出江湖。

徐佳馨指出，綜觀近10年的餐飲業營業額，在2019年之前多呈現穩定成長，但2020年因疫情出現反轉，直到2021年都還沒有恢復元氣，三級警戒更讓業者叫苦連天，值得注意的是，整體餐飲業、餐館、飲料店營業額為5年最低，外燴團膳業因停班停課、民眾停辦婚禮、尾牙、春酒，受創最深，營業額寫下9年新低。

除受疫情影響外，民眾因疫情讓外食、聚會意願降低，人力食材與包材成本水漲船高，應是主要因素，之前被視為餐飲救世主的外送平台，其不低的平台費用也讓許多業者興起不如歸去的感概。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，經過這3年不時的疫情警戒，許多人生活習慣已大不相同，過往的生活習慣恐難回頭，而外送平台高額的抽成費用，也迫使餐飲經營型態得做適度調整，同時也會影響店面房東們，參與其中者宜多方調整，以因應未來市場的變局。

台中市政府公布今年1月消費者物價指數（CPI）為105.76，比上月上漲0.33％；較去年同月上漲2.3％。1月營造工程物價指數（CCI）為130.01，較上月上漲1％，比去年同月上漲11.1％，營造工程物價漲幅驚人。

台中市主計處表示，1月營造工程物價指數為130.01，比上個月上漲1％，其中材料類指數上漲0.1％，主因是預拌混凝土上漲0.65％，以致水泥及其製品類指數上漲0.68％；發電機上漲10.21％，以致機電設備類指數上漲1.50％，然而金屬類製品下跌1.28%，抵銷部份漲幅。至於勞務類指數上漲2.65％，主因是工資類與機具設備租金類分別上漲3.38％及1.13％所致。

今年1月營造工程物價指數與去年同月比較，上漲11.1％，主要是鋼筋價漲，以致金屬製品類上漲14.21％；水泥及其製品上漲 9.75％；配電盤價漲，以致機電設備類上漲 20.18％。而勞務類指數上漲 8.57％：主因工資類及機具設備租金類分別上漲6.52％及 13.25％。

今年1月CPI較上月上漲0.33％，主要是農曆春節個人服務與家庭管理費用加計年節獎金、旅館住宿費與檳榔價漲，油料費隨國際油價調漲，外食費反映食材和人力成本提高而調漲，以及鞋類優惠減少所致。然而藥品及保健食品降價促銷與美容及衛生用品類、女用服飾優惠增加，餐具及其他家用品價跌，蔬菜、水果類因天氣穩定，供量增加價跌，抵銷部分漲幅。

今年1月CPI與去年同月比較上漲2.30％，主要是保母費、旅館住宿費受春節所在月份影響，價格相對上揚，油料費、國際機票、肉類、水果、外食費、住宅維修費、家庭用品、鞋類價漲，然成衣優惠增加及保健食品降價促銷而抵銷部分漲幅。

主計處進一步表示，觀察7大類指數與去年同月比較，交通及通訊類上漲4.63％，主因油料費及國際機票較去年同月價漲，分別上漲16.75％及14.08％所致；食物類上漲2.76％，主因肉類、水果和外食費價漲，分別上漲4.84％、15.75％與2.67％；雜項類上漲2.33％，主因保母費遇春節加計年節獎金上漲65.91％所致；居住類上漲1.71％，主因住宅維修費及家庭用品皆調漲，各上漲11.25％及3.29％所致；教養娛樂類上漲1.42％，主因旅館住宿費遇春節上漲16.91％所致。完整物價指數變動提要分析發布於市府主計處網頁（ https://bit.ly/2VEPjt6 ）。（張文祿報導）

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為考量台南市佳里區民眾活動休閒之需要，經地方爭取興建活動中心終有成果，佳里區第二聯合活動中心新建工程用地都計變更案，經內政部核定並由市府於2022年1月28日發布實施，變更內容包括0.7199公頃為機關用地、0.1894公頃為道路用地及0.005公頃為綠地用地，計畫總面積約0.9143公頃。

市府都發局表示，台南市府選定基地位於佳里都市計畫區西側，現址為原佳里區第一公墓部分用地，該公墓用地為配合都市整體發展，已全數遷葬完畢，未來作為聯合活動中心使用，除可活化土地利用效能外，該基地與六里聯合活動中心分別位處佳里都市計畫區一東一西，可各自分擔其服務範圍內人口，作為村里會議、居民休憩、老人長期照顧或社會福利執行據點，營造在地優質的多功能育樂休閒場域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲交通部高鐵局釋出新竹高鐵站前地上權土地招商，面積為約1.5萬坪，未來可規劃辦公、零售百貨、旅館及會展中心使用。（第一太平戴維斯提供）

去年房市一片榮景，以科技業為首的區域更是利多不斷，間接帶動房市行情，其中，竹科周邊房價上漲態勢猛烈，交通部也順勢釋出位在新竹高鐵站站前地上權案，將在17日舉辦線上招商說明會，3月正式公告招商，投資金額預估達160億元。

由第一太平戴維斯協助交通部鐵路局舉辦的「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」，為高鐵新竹站前第一排的完整街廓地上權，基地包含新竹縣竹北市世興段4、4-1、4-2地號土地，面積為約1.5萬坪，可開發樓地板面積約3.2萬坪，地上權設定70年，未來可規劃辦公、零售百貨、旅館及會展中心等使用，預計今年3月正式公告招商。

第一太平戴維斯表示，竹科周邊土地利用率長期處於飽和階段，不少科技廠將行政或研發部門搬往園區外的辦公大樓，竹北高鐵特區的招商投資也沉寂多年，隨著台灣的科技聚落朝向北、中、南三核心發展，高鐵新竹車站的交通優勢以及到站即辦公之商業氛圍更為明顯，包括華邦電子、慧榮科技等多間科技大廠，皆看準高鐵站區的發展潛力，紛紛將總部設立於高鐵站周邊，帶動區內辦公室租金單價陸續站上每坪千元水準。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，新竹縣市的大型商業地供給稀缺，本土與外商科技業辦公室擴編與升級需求旺盛，多棟新辦公樓出租率都接近滿租，竹北高鐵站成為企業設置辦公室熱門區域。

另外，竹北高鐵特定區連續5年人口成長率超過6%，全台最富里的前5名都在新竹縣市，其中的2個里更位於高鐵特區內，高鐵強勁的軌道經濟，以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域，都是未來此地上權案做為商場營運的人流與商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北市府自2005年起推行《都市更新整建維護》政策以來，提供民眾自辦六樓以下公寓「增設電梯」、「外牆拉皮」、「結構補強」等項目補助，且為加速提升老舊公寓居住安全，2015年起陸續簡化申請及審查流程，推出《整維得來速-套餐ABC》方案，大幅提高民眾申請意願，迄2021年底止，受理申請老公寓增設電梯補助共計56件，2021年一年即受理15件，並有持續增加趨勢！

北市目前仍有許多4、5層樓的步登公寓建物，當年購屋的年輕人，隨著屋齡增加，年紀也漸漸老化，對於電梯的需求逐年攀升，但營建物價節節升高，也讓民眾大感吃不消，北市府都有聽到民眾的心聲，為了讓民眾可以在地共老，居住安全有保障，生活機能更通暢，虎(2022)年的電梯補助方案正在研擬中，將會讓有需求的民眾回家上樓更輕鬆！



更新處表示，民眾如果想申請相關整建維護補助卻不知該從何著手，2022年已經委託專業輔導團隊社團法人台北市都市更新整合發展協會，由專業建築師到社區，提供現場可行性勘查、法令說明及相關費用試算與分攤等免費諮詢服務，竭誠歡迎有需求的市民朋友直接來電洽詢(02-27815696分機3157、3159)，更新處也有專人會細心解說相關整建維護補助的申請流程。

 

市民朋友想更瞭解相關都市更新及補助的內容，也可上更新處網站([連結])及歡迎加入「台北都更解壓說」Facebook粉絲專頁([連結])均有第一手消息提供都更新知。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義全球資產統計2020~2021年工業土地與廠房實價登錄資訊，六都共有9個行政區交易金額破百億，其中，台南市安南區以236億元奪冠，桃園市龜山區以176億元居次，高雄市仁武區153億元排名第三；也可以看出，近兩年工業地產百億級交易熱區包括了桃園、新北、台南、高雄。

信義全球資產總經理柯宏安分析，近年因為北部工業區土地價格上漲，南部各縣市政府又積極設置產業園區，爭取產業進駐，有較大面積土地可供企業選擇設廠，許多科技大廠紛紛向南布局，同步帶動相關供應鏈跟隨，因此明顯可看到工業地產交易頗有一種南霸天竄起的局勢。



盤點過去兩年實登資料，全台有9個工業地產交易破百億的行政區。其中，桃園市占4個最多，分別是龜山區176億元、蘆竹區148億元、楊梅區143億元、及中壢區116億元；新北市則有新莊區124億元及土城區106億元等2個行政區入列；南台灣部分，台南市只有安南區上榜，但交易金額236億元居冠；高雄市則有仁武區153億元及大寮區112億元上榜，交易規模也不遑多讓。



觀察前三名行政區，排名第一的台南市安南區，近兩年交易較熱絡集中在台南科技工業區，吸引包含國精化、巨鎧精密、迎輝等企業，主要因為政府積極規劃釋出新產業用地，並開發相關連通交通建設，提升企業進駐的機能便利性。





 

排名第二的桃園市龜山區，除了地理交通優勢外，工業區的完善公共設施及產業多樣性一直是高科技廠商熱愛進駐的原因，熱門交易區域為華亞科技園區。排名第三的高雄市仁武區，在高雄市政府開發產業園區打造南部科技廊帶下，帶動產業轉型，其中仁武產業園區為熱門新興工業區，且有國道1號、10號等交通路網串接，成功地引來企業進駐。

對於2022年工業地產市場發展的看法，信義全球資產總經理柯宏安分析，科技及傳統產業需設置更高規格AI智慧型廠房以提升產能，電商物流業需設置更多倉儲轉運空間以紓解龐大物流需求，再加上台商在投資台灣方案下持續回流等因素，都會強勁支撐2022年工業地產的需求。進一步從企業需求看交易熱區，則將以具足夠腹地、產業鏈群聚性、交通便利性、鄰近有可滿足就業人口居住與商業機能的區域受惠最多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市交通局表示，台南市捷運計畫中進度最快的藍線，目前已進入綜合規劃期末階段，並同步啟動環境影響評估作業，提前掌握沿線行經區域的自然環境與社經狀況，除可作為後續開發行為評估時的依據，也便於市府對施工及營運階段可能對周遭環境造成的影響預先研提保護對策。

台南捷運第一期藍線主線北起大橋站，經中華東路、東門路後，抵達仁德轉運站；延伸線部分則是往東深入歸仁、關廟，合計主、支線共設置15座車站、1座機廠，可滿足在地通勤、通學、購物、辦公等需求，並串連市區至高鐵站間的大眾交通路網。

捷運開發 開放市民提出意見

台南市交通局長王德銘表示，台南捷運第一期藍線計畫已完成沿線地型測量、地質初步探測、地下管線調查、沿線植栽等先期調查作業，並建立路廊基礎資料庫，目前正透過科學儀器監測及人員實地調查，針對路線及場站周遭生活、自然、社會環境及經濟、文化、生態等項目進行調查、預測與分析。

為客觀評估捷運開發對周邊環境造成的影響，台南市政府目前已依照相關法規，將第一期藍線的開發行為內容及預計調查、蒐集資料，刊登於行政院環保署的「環評開發案論壇-討論區」，以蒐集民意；台南市交通局表示，會將網站上蒐集的個人意見納入後續環境影響說明書，以打造符合市民期待的捷運建設。

位於台南市仁德區中山路兩側的土地重劃案，因自辦重劃會與部分地主間纏訟，重劃進度延宕多年。台南市地政局表示，為加速活化土地，市府於近年將該筆土地改以公辦市地重劃方式進行開發，市地重劃計畫書已於去（2021）年3月30日經內政部核定、並在同年5月發布公告，預計將於今年底前完成整體重劃作業。

台南市地政局指出，仁德區中山路兩側土地原屬「台南縣仁德鄉鍾厝、林仔自辦市地重劃區」，但因本案自辦重劃會於2000年間對部分不願交付土地的地主提起訴訟，纏訟10餘年後敗訴，導致重劃範圍內部分公共設施用地未能開闢、地主未能分配取得重劃後土地等問題，後經台南市政府以公辦市地重劃方式，協助當地地主完成重劃開發。

活化土地 翻轉城市面貌

台南市地政局長陳淑美表示，本重劃區位於中山路南側與義林路西側所圍街廓，由於全案土地面積僅約1公頃，整體工程難度不高，將規劃建築用地約0.72公頃、公共設施用地約0.28公頃，預計開發完成後，可改善當地交通系統，促進當地發展。

台南市長黃偉哲表示，仁德區是工商業及人口密集的行政區，本案透過市地重劃方式，活化當地土地，並開闢公共設施，可顯著提升當地生活機能，全案預計將於今年第2季進行施工，並會在今年底前完成重劃工程，為仁德區建構嶄新的城市風貌。