台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

▲「由鉅惟上」擁有綠十字園道中最完整、面綠園道寬度最大的基地。

內政部公佈台中市預售屋資訊，不脱預期，最高單價住宅案均現身七期，前3名分別為「大陸豐蒔」、「聯聚方瑞」、「由鉅惟上」，單價則為79.6萬元、75.4萬元，與73.2萬元，3宅總價都突破4000萬元課徵豪宅稅門檻，也均為高樓層案，更都是知名的高價宅建商建造，豪宅規劃也不在話下。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，座落七期蛋黃中的蛋黃區塊市政特區的「大陸豐蒔」，預售行情在單坪65-80萬元，這次揭露則為社區新高，而當地本有大陸建設另兩豪宅，創下天價交易層曾來到9字頭，整體區域房市的高價物件均價則在6、7字頭，「大陸豐蒔」也為名牌時尚規劃的藝術豪宅，高樓層戶有此身價亦不意外。

與「大陸豐蒔」相隔不遠的「由鉅惟上」，陳炳辰分析，同屬七期最精華地段，鄰近公園綠地，基地面積大，建造規劃也是正宗豪宅等級，預售單價在60-75萬元，乃合理的區域高價宅行情，高樓層戶看來價格定錨在接近75萬元，社區又標榜寫意美感風格，也為身價錦上添花。

至於亞軍的「聯聚方瑞」，稍往市政特區外圍走，但陳炳辰說明，其位置依舊屬七期核心，為高價宅建商難得的中小坪數規劃，社區預售行情在60-75萬元，總價落在3、4千萬元，算是輕豪宅路線，超高樓層戶定錨單坪75萬元，中低樓層則在6字頭，雖然戶數多達近200戶，價格穩定，彰顯七期房價一直以來抗跌走漲的特性。

陳炳辰表示，台中市貴為中台灣一哥，區域建設發展強，增添房市成長空間，近年七期豪宅交易價碼來到9字頭，已超越久未見豪宅亮點價碼的新北市，緊追台北市，還有全台最高的商辦大樓，億元的身價也打造中台灣的信義計畫區A辦聚落，尚有捷運、中科等利多，各重劃區屢見區域高價交易，均讓預售新案價碼後況可期。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2022年2月16日在鄉林集團年度記者會指出，台灣房市2021年在全球通膨壓力、游資豐沛、剛性需求高升、都更危老土地稀缺及資金置產保值等因素綜合影響下，平均房價漲了30％，面對政府2022年將升息並持續祭出土建融管制及預售禁止轉手等打房措施，他擔心建築開發業的年獲利率僅剩3％，恐淪為「加工業」。賴正鎰表示，鄉林建設未來以新北市購地及台北市都更案為主，台中還是會深耕，以13期14期為主戰場，賴正鎰認為物價通膨現象2022年不會減緩，預估會在疫情結束後2~3年，全球通膨現象才會放緩。

對於鄉林疫後的推案計畫，賴正鎰說，六大都會區的房市行情依舊看好，所以他提出「五大戰略」方向，包括加大在雙北與台中等都會區的推案力道，預計在台灣推案108億元，大陸成都案R6+R4地塊住宅190億元，2022年兩岸總銷高達近300億元。



世界各國為因應新冠肺炎造成金融市場震盪、經濟活動停頓，各國推出大規模激勵性財政政策及貨幣政策來減少衝擊，大量印鈔撒幣挹注資金購債，像是美國投入六輪共5.54兆美元的經濟救助措施，而歐盟也有1.85兆歐元(2.2兆美元)，日本達20兆日幣，大陸也投入6.35兆人民幣，各國以購債或發放失業補助或生活津貼，企業利息補貼等紓困措施，緩解經濟衝擊，疫情造成的海運塞港，貨運延遲至少還要兩、三年才能解決。



國際經濟局勢受貨運影響，全球民生物資，原物料開始漲價，通膨浮現，美國過去一年來的消費者物價指數整體CPI上升7.5％，創下自1982年，30年以來的最高水準，美國聯準會2021年即透露2022年將緊縮QE，調升利率，歐美資金流竄亞洲，也影響台股匯市與房市。



賴正鎰說，國內物價不斷漲價，建材與工人成本高漲，國內維持低利與台商持續回流，為求避免通膨，不少人選擇買房保值，建商也大量購地推案，台灣房市創下近10年來推案與買賣棟數新高，房價也來到高點，六都中的台中市漲幅居冠，桃園與台南居次，高雄緊追在後，新北與台北因為無地可買，推案少，所以房價漲最少。2021年全台房價平均漲幅約30％，其中，台中漲幅達100％，一般新推案的房價已漲到45萬元，桃園青埔也漲破40萬元，他預估2022年應該會輪漲到雙北地區，可能將有一波較大的漲幅。



他表示，政府面對房市漲價快速，端出許多打炒房措施與囤房稅，央行與內政部已祭出四度出手打炒房，內政部2022年初再度提出「預售屋新五規」，準備在下半年通過立法，限制預售屋轉手，要讓房市持續降溫。2021年全台推案量突破1.8兆元，2022年受到政府持續打房，預估推案量將降20％，只剩1.45兆元左右，呈現「量縮、價微揚」的格局。



對於政府打房一波波，短期內似乎還沒有縮手的趨勢，賴正鎰再度為房市相關產業的上下游業者請命，他說，建商與房產業都不希望房價再繼續漲上去，也支持政府穩房價的措施，但請政府不要一昧猛打房，而是應該要尊重市場機制。



他也強調，國內物價上揚，建築業的鋼材與工人都漲了一倍之多，漲幅驚人，希望政府能儘快開放民間營造業可以引進外勞，減輕板模或鋼筋綁紮等工人嚴重短缺的情況，此外還要控制物價，包括混凝土需要的砂石開採與水泥等的招標作業，應該設法穩定價、量。



他建請政府不能光把抑制房價上揚的壓力放在建商身上，他說，現在建商每年僅剩下3％利潤，都快活不下去了，政府打房搞錯方向，因提高稅金只會轉嫁成本給購屋或租屋者，應從地主等土地供給面著手，降低土地成本與房屋持有稅，才有可能真正將房價壓下來。



對於鄉林新的一年表現目標，賴正鎰說，都更、危老的融資案可不受銀行放款上限約束，行庫放款更具彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，鄉林建設長期經營都更或危老地主合建案，更能凸顯優勢。



鄉林2021年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案三個月完銷，更創下當地新推案的最高單價，2021年底也完成新莊副都心「鄉林淳真」交屋。2022年推案重心放在台北市與新北市，除了都更案外，也有新的購地計畫，逐步落實每年200億元推案量目標。



他說，近年中科產業聚落持續擴大，已有超過5萬名科技新貴族在中科上班，帶來人口紅利，購屋需求量大增，台中近3年來都是全台推案量最大、不動產交易棟數最多的都會區。所以，鄉林以台中為大本營，也會加大投資力道，看好台積電計畫在中科擴廠效益，積極在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案，搶攻科技族群住宅市場。



看好台中房市外溢趨勢，首度跨到台中以南的彰化員林推案「鄉林圓頂」，潛銷期間已接獲近300位客人預約，年後開工後正在全力衝刺，在規劃設計與住宅安全等創下員林大樓的多項新紀錄。









































 

大陸房產部分，青島涵碧莊園複層沙灘別墅已近完銷；南京「涵碧樓行館」酒店式公寓與「涵碧樓金融中心」商辦，目前累計銷售逾八成，希望2022年可以完銷。成都鳳凰山「涵碧天下」綜合開發案在2021年4月解除航空管制後陸續復工，目前售樓中心與樣品屋完成，準備Q2開盤，2022年先後推案的R6與R4兩地塊總銷約台幣190億元。此外鄉林也會持續在青島，南京，成都等省會城市購地推案。

他也為鄉林訂下2022年五大戰略∶(一)都更危老、合建購地並行，加強六都布局;(二)集團「品牌感動深化年」，提升鄉林及涵碧樓服務品質；(三)「數位轉型計畫」運用到房產行銷與訂房服務管理；(四)投入「高端康養中心」產業，鎖定南京與成都的銀髮族高端休閒度假養生；(五)兩岸推案提速前進，今年總推案量目標破300億元，獲利雙位數成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部台北國稅局表示，依所得稅法第4條之4規定，營利事業交易其在2016年1月1日以後取得之土地，其交易所得應課徵所得稅，計算課稅所得額時不得自全年所得額中減除。

該局指出，營利事業如於同一年度出售多筆土地，應注意各土地係於2015年12月31日以前或2016年1月1日以後取得，分別適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅或第4條之4房地合一稅制課徵所得稅，其屬前者免納所得稅者，方可將出售土地利益列報於營利事業所得稅申報書第101欄「免徵所得稅之出售土地利益(損失)」欄位，自當年度全年所得額中減除，以計算當年度課稅所得額。



該局舉例說明，甲公司於2019年度出售4筆土地產生利得300萬元，列報於當年度營利事業所得稅結算申報書之「處分資產利益」項下，且未區分出售4筆土地之取得日，全額列於申報書第101欄「免徵所得稅之出售土地利益」，於計算課稅所得額時自全年所得額減除300萬元，嗣經該局查得其中1筆土地取得日為2019年，應適用房地合一課徵所得稅，該局除依法調整補稅外，並按所得稅法第110條規定處罰。



該局呼籲，營利事業於計算出售土地利益或損失時，務必留意土地取得日，並依所得稅法相關規定計算及申報。如自行發現違反相關規定致短漏報所得，依稅捐稽徵法第48條之1規定，只要在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所轄稽徵機關補報並補繳所漏稅款，可加息免罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

時序來到2022年，已經很少聽到「房價還會修正」的說法；不過近期又聽說一個有趣的說法，表示「少子化真正的威力在10至15年後房價才會修正」，朋友問我的看法，老實說我不認為這個原因有機會讓房價修正，理由不難理解的原因，仍然是市場自有排解到機制，畢竟現在的市場判斷還難以看到10年以後的事，而你，有需要要購屋的你，居然還要再等10年？

會有這樣的說法，主要來自於「後團塊世代的購買力下降」。也就是1946至1954年出生的戰後第一代，在台灣，我們稱之為3年級或4年級生；那幾年，台灣出生率最高、生產力最強，更堪稱是撐起台灣經濟奇蹟的黃金一代，出生率處於高峰。這個高峰大約維持至9年級後，後團塊世代出生率首次下降到20%以下的那群年輕人，目前大約處於大學時代，還沒有出社會。

換句話說，有人認為這群年輕人出社會後、需要購屋的年紀落在35歲上下，大約還需要10至15年的光景，屆時，他們不婚、不購屋，對於住宅市場的需求自然會下降。對於這樣的說法，我抱持懷疑的態度。

根據報導指稱，美國最大房屋平台Zillow曾研究顯示，房價漲、出生率就降低，該報告以全美國25～29歲婦女為樣本，房價平均每上升10％、生育率就下降1.5％。美國近年房價持續上漲，反觀台灣，出生率早就低於美國，房價同樣每年上漲幅度都高於10%。所以，若以當前世代觀察，出生率下降已久的台灣，房價何時才會緩和上漲？

另外再觀察一項重點、低利率的影響。就筆者投入房地產市場以來，利率就從未站上過2.5%以上，對比1990年代的8%、9%實在是低到不行；就算回到當初的高利率水準、房價確實會下降，不過相對來說，你的房貸負擔並不會讓你買房變得更容易，不信，你可以問一下你父母的看法。

更有甚者，銀行界逐漸傾向推出30年、甚至40年房貸，這不就是低利率下的貸款產物嗎？基於這樣的觀點，我傾向認為，就算10年後，房價也很難跌到你會買得起。

總結一下，筆者認為少子化是否會讓房價下跌，我持保留看法；或者說，近幾年台灣人出生率持續探底，但家戶購屋比卻成長，主要受到「貸款繳得起」以及「居住習慣改變」兩個因素。或許，那時候的社會人口結構，搞不好外勞二代會成為台灣的購屋主力也不一定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市潭子聚興產業園區於2012年啟動以來，經歷可行性規劃、開發計畫、環境影響評估、農業用地變更等各項法定書件審定，積極與台糖公司洽談土地提供作園區開發使用，於2019年取得台糖公司同意合作開發，並於同年12月開始園區工程施工，目前園區已完成90％以上地下維生管線埋設及排水設施，產業用地已可供指定建築使用，並已完成12塊預售土地的產權移轉，目前已有2家廠商申請建照中。

經發局長張峯源指出，園區除計畫要求開闢北側聯外道路外，經地方積極爭取及經濟部工業局同意補助工程款，2022年度將啟動拓寬園區南側的潭興路一段258巷道路，將原有4至8公尺寬度不等的道路，興闢為10公尺寬道路，並規劃於緊鄰大漢技術學院側增設人行道。



張峯局長說，道路拓寬後除連貫園區南北側道路外，也提供校區學子安全的步行空間，搭配未來將開通的國道4號潭子段匝道，將大大強化園區附近的交通與產業發展。2022年度上半年移轉屬台糖公司所有約6.6公頃產業用地辦理招租，可同步建廠加速營運，未來發展可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

因應市場的演變，一向為房市領先指標的住展風向球2022年新版（詳見風向球表格註2）1月分數為45.3分，較去年12月減少3.7分，分數連續兩個月下跌，但對應燈號則維持綠燈。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數與成交組數等四項分數下滑，議價率分數持平，僅待售住宅建案個數一項分數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，1月風向球下滑的主因在於供給量縮減與市況衰退，但應該與季節性因素關聯性較高，賣方市場形態依然牢不可破，預料年節過後市場將逐漸回復常態，接下來風向球將往上攻高。

推案量縮減 供需很安全

今年1月預售屋推案量約6百億元，大台北單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中山「璞真之道」、北投「天母常玉」與「富域」、南港「國泰悠境」、文山「樹語院」和「忠泰湛」、新北市-新店「唯我」、八里「關渡左岸-勤樸天闊」、桃園市-中壢「禾林RICH ONE3」、平鎮「宜誠心擎天」、新屋「宜誠樂聚」、楊梅「阿麗拉」、桃園「宜誠天玓」、新竹縣-竹北「新業京御苑」。

１月新釋出的成屋案戶數僅2百餘戶，單一案量逾15億元以上的指標案為新北市-新莊「檀.悦」。

由於歷年1、2月都是推案淡月，供給量縮減屬於正常狀況。由於新開的建案數量減少，而舊案仍可順利去化，線上待售的住宅建案數量持續下降至1千出頭個。2020年底，北台灣待售住宅建案數將近1千5百個，時隔一年後竟驟減三分之一，房市的天秤明顯地朝向賣方市場傾斜。

就怕賣太快 限賣令登場

在議價率的部份，1月份北台灣整體建案平均議價率約12％，變化並不大，該項分數持平。

代表市況的來客與成交組數，1月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為25.1組／週，較去年12月減約13.5組／週，已連續三個月下滑。另，1月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.9組，較去年12月份減少約1.2組／週。

何世昌分析，1月市況下滑的主因，除了與政府打房、農曆年前淡季有關之外，近期部份建商祭出「限賣令」亦影響頗大。由於房價續漲趨勢不變，部份建商擔憂房子賣太快來不及調整價格，於是限制代銷業者每週售出戶數上限，若該週可售戶數賣完就得暫時封盤。目前新北市、桃園市與新竹地區，均有建案實施「限賣令」；依個案狀況不同，每週可售戶數上限多在2戶至4戶不等，單週成交量因此難以放大。

何世昌指出，雖然１月風向球分數下滑，又有打房與升息的威脅，但目前市場供需狀況仍很健康，展望今年上半年北台灣房市審慎樂觀，預期市場還在多頭軌道上穩定前進，接下來風向球可望止跌回升。

為防範老舊住商複合使用之公寓大廈發生公安問題，苗栗縣府(工商發展處)因應高雄城中城事件，自2021年11月起專案辦理清查，苗栗縣共有6棟建築物有逃生避難動線、閒置荒廢樓層、公共空間走道堆置雜物、防火區劃破壞及缺少管理維護等相關缺失，其中4棟已通知苗栗縣府改善完成，經派員再次勘查後確認並予解除列管，其餘2棟尚未通知苗栗縣府，預計今(2022年)年2月起進行複查，如仍未改善者，將依建築法相關規定處6萬元以上30萬元以下罰款，並要求管理委員會或區分所有權人限期改善，以避免城中城事件再發生。

綜上述2棟建築物，皆因產權複雜及未有所有權人代表統籌改善事宜，惟有部分所有權人來電洽詢，表示所有權人雖有表示改善意願，但均因防火區劃破壞等事項，改善金額龐大，且公共空間堆積雜物涉及私有產權相關法律疑義，未能由單一所有權人負擔改善，針對上述問題，續將針對都市更新、公寓大廈管理、建築物公共安全等相關議題，邀請各區分所有權人辦理說明會(因疫情關係，為避免室內集會超過百人)，預計於2022年3月底前陸續分場次召開完成：



輔導成立管理組織及訂定規約以建立自主管理機制，以維護居住空間公共安全及相關設備之正常運作，保障住戶生命財產安全。



提供建物所有權人有關都市更新及危老建築相關法令說明，除公共安全空間改善，也可考慮以整建、維護及重建方式，讓建物重生。



配合內政部指示，預計於2022年公告6層以上之建築物，將於2023年起申報建築物公共安全檢查簽證。



此外，縣內建築物場所如公安檢查不合格，除公布苗栗縣府網站公告外，亦會在入口處張貼檢查不合格場所告示。



最後提醒建築物公安申報人定期委託經內政部認可之專業機構或人員檢查簽證，並應將檢查結果向苗栗縣府申報，檢查人或檢查機構資訊均可在內政部營建署網站查詢，如有未盡事宜，請逕洽工商發展處(使用管理科)，聯絡電話：037-559859，將有專人竭誠為您服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

依據內政部統計資料，2021年外國人在台購置不動產，建物取得1298棟，與2021年同期相比略增6.3％，建物取得面積4萬坪、年增18.0％，土地取得共2454筆、年減19.2％，土地取得面積24.4萬坪、年減18.6％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，延續疫情前房市買氣，台灣不動產也與世界各國同步起漲，也讓外國人置產意願高，而海外資金及台商回流，透過境外公司購置不動產也不在少數，更對整體狀況有所挹注。

游資充沛，湧進雙北

綜觀2021年外國人在六都交易表現上，台北市及新北市為外國人置產的主力區域，建物取得棟數在台北市共322棟、新北市283棟，雙北的外國人取得棟數共佔全國46.6％，外國人所購房屋近半數在雙北。郎美囡指出，雙北雖然不動產價格高，不過海外置產多數會選擇首都、政治經濟重鎮，確保價格走勢穩定、保值性高，也易於出租，因此雙北一直都是外國人置產的主力，此外值得注意的是桃園與台南在建物棟數也出現增加，顯見外國人置產有往中南部移動的現象。



租售雙漲，長線投資效益現



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，在疫情陰影籠罩下，房地產交易流程不較以往順暢，需要透過海外轉進資金買家，不過隨著國內不動產房價與租金雙漲，投資更具效益，也會讓外國人即使受到房地合一限制，但仍願意轉戰具有長線投資的優質標的。





 

▲台中南區隨著鐵路高架化打通以及地下道填平，帶動區域機能，也讓房價隨之上揚。（東森房屋提供）

台中市南區擁有國立中興大學、中山醫學大學以及國立公共資訊圖書館等文教設施，區內有台鐵站點，未來還有捷運紅線五權、大慶站通過，房市持續穩定上揚，根據實價登錄資料，台中市南區近年漲幅約兩成，其中佔交易最大宗的電梯大樓漲幅約23%，透天厝產品成長也逾3成。

東森房屋興大學府加盟店王賜昌店東表示，過去南區受限於交通限制，與相鄰區域西區、南屯區相比，房價基期低，加上大環境條件加持，且南區人口密度低，作為住家十分合適，隨著鐵路高架化打通以及地下道填平，大大提升區內生活便利性，使得近兩年南區補漲幅度大。

王賜昌表示，南區交易熱點可概略分為，中山醫、中興大學以及國圖館周邊，主力客群為年輕自住客與長期投資置產型客戶居多，並以5年內兩房850~1000萬元、3房1,200~1300萬元備受青睞。

王賜昌說，前兩年南區新成屋單價多在25萬元以內，如今則以30萬元起跳，甚至站上4字頭，如總太建設「女王萬歲」過去開26~28萬元，現已穩站3字頭；惠田建設「上書房」目前單價則落在35~40萬元。

而透天物件在南區可謂奇貨可居，屋齡多落在40~50年左右，而土地也是類似的狀況。王賜昌表示，由於南區開發較早，土地多半已開發，使得區域內釋出土地案件相對稀少，且缺乏方正之素地，若有建設需求，多半需要進行整合。

不過，王賜昌也認為，這波補漲進度條已跑完9成，未來將呈現緩漲，以目前行情來看，若維持過去上揚幅度，對年輕購屋族群負擔較大，區域內主力產品仍會是2~3房，並取決於總價帶。

▲市況大好，不少建商擔心賣太快來不及調價，竟要求代銷每週僅能賣出固定戶數。（資料照）

住展新案風向球，公布1月分數為45.3分，較去年12月減少3.7分，分數連續兩個月下跌，對應燈號維持綠燈，多項分數均下滑，僅待售住宅建案個數一項分數上揚，住展雜誌研發長何世昌表示，1月風向球下滑的主因在於供給量縮減與市況衰退，但應該與季節性因素關聯性較高，賣方市場形態依然牢不可破，預料年節過後市場將逐漸回復常態，接下來風向球將往上攻高。

由於歷年1、2月都是推案淡月，1月供給量縮減屬正常狀況，由於新開的建案數量減少，而舊案仍可順利去化，線上待售的住宅建案數量持續下降至1千出頭個。2020年底，北台灣待售住宅建案數將近1千5百個，時隔一年後竟驟減3分之1，房市的天秤明顯地朝向賣方市場傾斜。

何世昌分析，1月市況下滑除了與政府打房、農曆年前淡季有關之外，近期部份建商祭出「限賣令」亦影響頗大，由於房價續漲趨勢不變，部份建商擔憂房子賣太快來不及調整價格，於是限制代銷業者每週售出戶數上限，若該週可售戶數賣完就得暫時封盤。

目前像是新北市、桃園市與新竹地區，均有建案實施「限賣令」，依個案狀況不同，每週可售戶數上限多在2～4戶不等，單週成交量因此難以放大。

何世昌指出，雖然１月風向球分數下滑，又有打房與升息的威脅，但目前市場供需狀況仍很健康，展望今年上半年北台灣房市審慎樂觀，預期市場還在多頭軌道上穩定前進，接下來風向球可望止跌回升。