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2022年房市給予民眾什麼樣的期待或想像呢？中信房屋於年前票選虎年房市展望，前3名都獲得超過2成的受訪者認同，分別是得票率42.2％的「高不可攀」、26％的「如火如荼」和23.3％的「方興未艾」。

中信房屋研展室副理張漢超表示，「高不可攀」反映物價飛漲的時代，民眾感受買房的夢想似乎越來越遠，而由「如火如荼」和「方興未艾」兩條房市金句也看出民眾認為房價漲、交易熱並不是短期現象，房市熱絡不僅是現在進行式，甚至還可能是未來式。



其他像是形容難以看清事物真相的「撲朔迷離」、眾口同聲營造混淆是非的「眾口鑠金」，以及歡樂到了極致將會轉為悲哀的「樂極生悲」，這類對房市抱持較為負面的金句，得票率則都不到2成，可見多數民眾認為，虎年房地產將有持續成長的可能，趨勢反轉的可能不大。



虎年置產，張漢超認為，考量未來可能升息的變數，購屋人一定要先預做財務規劃，並建立良好信用分數。申請房貸前，也應積極向多家往來的金融機構詢問，這樣才有機會取得最優惠的房貸條件，以降低額外購屋支出。





 

至於2022年房市的展望，張漢超建議消費者要多方觀察金融環境的變化。他指出，受國際環境影響，2022年原物料價格及缺工問題短期內難以解決，虎年房市確實仍是價穩難跌，對一般購屋人來說，的確可能是最大的痛點，然而以長期持有的觀點來看，只要不動產條件不差，房價易漲難跌的特性反而能為個人資產帶來保值甚至增值的效果，因此現在入市，購屋人應著眼於個人資產的成長的前瞻性。

交易量的部分，2022年受到美國聯準會貨幣寬鬆政策落日的影響，升息動作也將加快，不過我國央行應會考量升息對國內經濟影響，而採取較為溫和的方式來因應。預期2022年在經濟表現正向樂觀的氛圍下，房市也相對有成長的空間。整體上，2022年房市將是價穩量微增的格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

春節期間過往都是中古屋買氣淡季，但2022年卻呈現淡季不淡的情形。樂屋網統計2022年春節期間網站上的數據表現，發現訪客數雖持平，但預約看屋數比2021年春節大增3成6，顯見2022年春節連假期間，有剛性需求的買方仍積極上網找房，預備年後進行實體看屋。

樂屋網剔除當月重複買家，統計2022年1月30日的小年夜至2月6日初六收假的狀況，相比2021年2月10日小年夜至2月17日初六總體數字，訪客數略增2.5％算是持平，但預約看屋人數大增36.6％；而2022年1月的訪客數、預約看屋數相較上月皆略為下滑1成左右，但相較2021年同期，訪客數略增1成，預約看屋數更是成長2成8以上。



樂屋網調研中心經理洪安怡指出，我國目前仍因疫情實施入境管制，多數民眾難以出國旅行，長達9日的春節連假在國內走春之餘，也有買方選擇利用這段期間上網找房，這些買方多半是先透過樂屋網致電或留言預約，年後再進行實體看屋，而整體房市的暢旺，也帶動了春節表現。

 

從後台數據來看，年味較重的中南部，2022年春節預約看屋數反而表現更為突出，其中台中市、高雄市買方最積極，尤其是台中市北屯區，預約看屋數約是其他熱門行政區的2倍，高雄市則有三民區和鳳山區撐場，第三名則是台南市永康區表現最佳。

洪安怡表示，由於購買中古屋交易牽涉的面向較廣，包含屋主、地政士，甚至銀行鑑價等多方配合，網路預約看屋只是第一步，到真正成交還需一段時間醞釀，建議有購屋需求的買方可趁早進場，避免後續因利率升息或政策變動，打亂購屋節奏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄實價史上最貴迷你屋現身！根據內政部實價登錄揭露，位於高雄鳥松區中正路一戶8.47坪、屋齡31年的一層樓磚造小屋，2021年10月以2.21億元身價成交，買家為福原愛與江宏傑的鄰居，是高雄豪宅「京城鉅誕」的住戶，這位豪宅客財力相當雄厚，總價逾2億元的交易，以無貸款買下，此筆交易成為鳥松區實價史上總價最貴透天，更榮登高雄實價史上最貴迷你屋代表。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，此筆交易主建物雖僅有8餘坪大，但土地面積卻達850.33坪，且據實價記載，此房屋已過於老舊無法使用，因此建物並不計價，此交易等於是買地送屋。



李家妮說，近年高雄城市發展願景可期，2021年下半年再受台積電設廠效應，整個大高雄房地熱度效益擴散，蛋黃越變越大顆，像鳥松、岡山等蛋殼區另有捷運等建設紅利助攻，也逐漸轉為蛋白區，成為投資人進場佈局的新興熱門選，交易總價也不斷屢創新高，像是距離此標的不遠的麥當勞鳥松店，也在同年由建商以1.86億元買下，入主當房東收租兼養地，因此即使地上物不具使用價值，地段佳、面積大且有利開發規劃的土地，才是吸引買家高價入手的主因之一。

 

台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智表示，如以成交總價換算地價來看，此基地每坪約以26萬元成交，屬於同地段高價，基地隔壁兩排透天土地，101年每坪成交價僅約13.8萬元，如今十年過去已翻漲近一倍，而此基地雖雙面鄰路、面積夠大，但剛好在轉角處卡了一塊約60坪的國有畸零地，且地上有一無主墓，周邊亦有資源回收場等嫌惡設施，如要有利未來規劃使用，尚需向國有財產署申購與自有土地毗鄰的畸零地，再依殯葬管理條例處理無主墓，也導致許多買方遲遲不敢出手；但是若考量該土地周遭鄰近區塊的發展以及周遭新建案的去化狀況，此筆交易對買賣雙方來說算是相當圓滿。

黃明智也說，此地段就位於鳳山與鳥松區交界，且鄰近主要幹道中正路，北接仁武，南往文山、華鳳特區，西臨三民區等市區頗便利，加上鳥松為未來捷運黃線紅利區，高雄近年因地價房價高漲，建案與人口也逐漸往蛋白、蛋殼區移動，帶動區域發展逐漸成熟，民眾對居住市郊的抗性也相對減少，這也讓投資人更加看好這類蛋白物件潛力，願灑高價入主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為提升林口地區交通機能、因應未來林口工一重劃區及媒體園區的通勤需求，新北市政府新建林口公車轉運站，並加開直達台北車站、捷運圓山站、捷運府中站及台北市大安區等4條快速公車路線。新北市長侯友宜2022年2月10日視察林口公車轉運站營運狀況時表示，4條快速公車路線讓林口及龜山地區公車族節省至少10分鐘通勤時間，鼓勵民眾多利用林口公車站轉乘，紓緩尖峰時段林口交流道塞車情形。

侯友宜表示，林口交流道長年壅塞，雖行政院日前已核定林口交流道南出北入匝道改善工程，但預計2025年才能完工。鑑此，新北市政府成立4條快速公車路線，將4條路線匯集至林口轉運站，轉乘聯外快速公車及桃園捷運，讓林口地區的民眾到新北市區、台北及桃園更便利。



侯市長指出，林口公車轉運站自2021年10月試營運至今，每個月約有1萬餘人搭乘，效果不錯，為鼓勵林口居民利用公車快速路線，提升大眾運輸的疏運效能，即日起搭乘920副、937副、966副及967副等4條快速公車路線享票價優惠，為期三個月，歡迎大家多多搭乘大眾運輸工具！



交通局長鍾鳴時說，林口公車轉運站佔地8,867平方公尺，鄰近捷運林口A9站，特別增開966副(至台北車站)、937副(至捷運圓山站)、967副(至仁愛敦化路口)、920副(至捷運府中站)等4條快速公車路線，縮短通勤時間，並解決末端站乘客上不了車的情形。未來交通局也會持續將民眾反映加開班次等需求納入通盤檢討加以改進，滿足在地民眾需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

行政院會2022年2月10日通過「建築法」第77條之1修正草案，將送請立法院審議。內政部表示，為強化既有建築物耐震安全，這次修法將既有建築物的「構造」安全納入應改善項目，若不符現行規定，並經耐震評估檢查應予改善，將強制要求改善及補強，若屆期未改善者，可處6萬至30萬元罰鍰，並得連續處罰，以確保國人居住安全。

內政部表示，依「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，凡1999年12月31日以前取得建照的特定用途建築物，如旅館、醫院、百貨公司、學校、商場、量販店等，樓地板面積累計達1,000平方公尺以上且單一所有權者，均強制辦理耐震能力評估檢查及申報。



不過現行「建築法」第77條之1，僅規範供公眾使用等合法建築物，若「防火避難設施」及「消防設備」不符現行規定，政府可視情形令其改善或改變其他用途，但卻未對辦理耐震能力評估檢查不合格部分，加以規範。因此，這次修法新增「構造」安全部分，經耐震評估檢查不合格者，將強制要求改善。

 

內政部指出，未來將加強與立法院朝野黨團溝通協調，期能早日完成修法作業，以守護國人生命財產安全及居住品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政最新發布的賦稅收入後，去年 12 月個人房地合一稅收創歷史新高，達 47.3 億元，打破 7 月 29.2 億元的前波紀錄，全年個人房地合一稅收高達 245.7 億元，年增 1.06 倍。

統計顯示，2021 年 12 月的個人房地合一稅以 47.3 億元創新高，並較 7 月的前波高點還增加 61.99%，地產業者認為，稅收反應市場景氣熱絡下出現三多現象，包括「房價漲多、交易多、短期轉手多」，尤其預售換約納入房地合一稅申報後，成為推升稅收的來源之一。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，若把房地合一稅收當成景氣好壞的指標，去年 12 月房地合一稅收出現歷史新高，且一舉比前高大幅成長達 61%，反映出當前市場熱度相當高，房地合一稅收屬於所得稅，有獲利才需要繳稅，因此稅收增加，代表房價有明顯漲勢，另一方面，交易量大且 2016 年後買進的不動產，短期出售增加也帶動稅收成長，再加上一手市場景氣熱絡，預售換約也納入房地合一稅申報，也會帶動稅收成長。

原先由官方統計 12 月房地合一稅 29 億元，不過因為跨年度的關係，部分遞延入帳稅款修正統計後，12 月的房地合一稅收修正為 47.3 億元，相較房地合一 2.0 新制上路時，7 月的 29.2 億元，大幅成長約 6 成，且去年全年的房地合一稅收也從先前的 227 億元新高，再往上調升至 245.7 億元。

以區域表現來看，12 月稅收最高的是台中市，個人房地合一稅收為 8.7 億元，其次是台北市 8.3 億元，高雄市 6.7 億元，新北市 5.7 億元，桃園市 5 億元，新竹縣 1.9 億元，新竹市 1.9 億元。

曾敬德提醒，房地合一稅收大幅飆高，背後可能也是短線市場過熱的一種警訊，購屋人避免將財務槓桿用至極限，同時可以預先試算升息後的房貸負擔。

▲桃園中路綠覆率高，吸引大型建商搶進推案。（資料照）

才剛過完農曆年不久，獵地王興富發集團又再度出手！16日代子公司碧江企業公告，以20億3750多萬元，買下桃園中路二段28地號，面積1579坪土地，每坪價格高達129萬元，此筆交易為帶建照購入，賣方為美達投資，興富發表示，未來將規劃中小坪數產品。

該標的位在桃園大興西路三段、國際路二段角地，賣方由7位自然人委託信託的砂土原有限公司以及美達投資公司，位置鄰近風禾公園，地段位置頗佳，讓興富發積極高價出手，興富發集團在2020年，就曾以24.9億元，買下同區的2300坪土地，每坪土地價格為106.9萬元。

而央行為抑制建商囤炒作，日前祭出購地貸款18個月內需動工，若超過期限要按比例收回貸款，並逐年加收利息，對於週轉不靈的建商，可能會先賣掉土地求現，而對買方來說，直接購買帶建照的土地，將方便建商加速開發，興富發今年購買的兩筆土地都是帶建照購入。

台灣房屋桃園南平直營店業務總經理饒文華表示，此塊基地是南桃園交流道下來第一塊，位置相當不錯，可望吸引更多外來客目光，附近有像「中悅美樹館」、「嘉璟一品硯」等指標建案，此交易為帶建照購入，可節省建商跑流程的時間，也有可能享有舊建照容積較多、公設比較低的優勢，而以成交的價格來看，可說是創下中路新高價，粗估未來推案每坪至少45萬以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

都市計畫工業區除了做工業使用，還可以做什麼呢？依據「都市計畫法台灣省施行細則」(以下簡稱本細則)第18條規定，還可以做工廠必要附屬設施、工業發展有關設施、公共服務設施及公用事業設施，例如「旅館」就是屬於一種公共服務設施及公用事業設施。

苗栗縣政府表示，雖然都市計畫工業區可以做旅館，但依據「都市計畫法」規定，工業區為促進工業發展而劃定，若工業區內設立了許多旅館，反而會讓其他工廠無工業區土地可用，因此，於細則第18條規定，工業區設置旅館有一些限制：「經目的事業主管機關(苗栗縣府文化觀光局)審查核准，並應面臨12公尺以上道路，其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五，並以使用整棟建築物為限。」



另有關民宿部分，依據「民宿管理辦法」第2條略以：「本辦法所稱民宿，指利用自用或自有住宅…。」，因工業區不得做住宅使用，所以工業區也不得做民宿使用。有關民宿和旅館的差異，請鄉親可以參考「民宿管理辦法」等相關規定了解喔。



最後，苗栗縣工商發展處溫馨提醒，各個都市計畫區的土地使用管制要點可能對工業區有其他相關規定，如有疑問，可向苗栗縣府工商發展處(都市計畫科)洽詢，或從縣府都市計畫暨查詢系統(http://urbanplanning.miaoli.gov.tw/upmiaoli/urbanplan07/01.aspx)查詢土地使用管制要點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「聽說隔壁棟危老重建計畫核准了呢」「啊？這麼快喔，我們這棟也有意願參加呢！我還來得及跟他們併嗎？要不要重新審查啊？如果拖到別人時間，是不是就不能參加了阿？」

相信聽到隔壁棟鄰居滿懷欣喜的慶祝重建計畫准了，建築執照也火速進行中，過幾年就可以住新房子了，也動了念想一起重建，但卻怕拖延到原本住戶整體時程。沒關係，如果想要一起加入，只要用變更重建計畫的方式不用重新掛新案，整個審查過程單純快速喔！



依台北市危險及老舊建築物加速重建辦法第7條：「已核准之重建計畫有變更者，應申請變更計畫，並檢附涉及變更部分所需文件。」指有1.變更基地範圍2.變更獎勵值3.變更申請人4.變更相關文件，均檢附相關變更文件，即可快速變更重建計畫。



另外關於增加基地範圍及增加獎勵值，將涉及危老計畫法令適用日變更，減少基地範圍及減少獎勵值則免變更危老法令適用日，由於危老法令適用日最直接影響為時程獎勵及規模獎勵，如有要擴大基地及增加獎勵值的民眾要特別注意喔！

危老程序有「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」的優點，再配合建管處簡化程序措施下，能使審查更加方便快速。建管處處長劉美秀強調，危老稅賦優惠即將落日，須為2022年5月11日前，另外危老條例施行期限為2027年5月31日止，如果有計畫申請，務必要在期限內提出申請喔！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

正業地政士聯合事務所表示，實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」



也就是法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經“兵臨城下”。另外，解鈴要繫鈴人，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以，遇到該類案件務必小心應對。



賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案。詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款……全數併案，必須清償約200萬元才能徹封，辦理過戶事宜。



問題來了，如果全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。



所以，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封，並辦理過戶登記，或許，依強制執行法，去法院投標會是比較安全的方法。因為，進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。



當然，法拍有點交與不點交的問題，如果沒有經驗，還是要小心，諮詢專業人士，以免落入另外一個困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】