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六都地政局近日陸續公布今（2022）年1月房屋買賣移轉棟數，據統計結果，六都1月買賣移轉量，計有2.4萬棟，較去年12月減少13.3％，年減0.1％，呈現「月減年平」情形。

據六都地政局資料，各都今年1月房屋買賣移轉棟數，較去年12月全數下滑，單月減幅由大至小依序為高雄、台中、桃園、新北、桃園及台北，月減幅分別為19.9％、18.1％、13.6％、10.6％、6.1％及5.2％。究其原因，包括政府連續祭出打炒房政策，導致買方猶豫期拉長，以及今年1月適逢元旦與農曆新年連續假期，使1月買賣移轉量較去年12月減少。

中央打炒房奏效？ 房仲：市場觀望氛圍轉濃

據各都地政局統計，1月台北市的房屋移轉棟數為2,720棟，新北市為6,202棟、桃園市為4,346棟、台中市為4,671棟、台南市為2,235棟、高雄市為3,844棟，其中以高雄房市的「降溫」幅度最為顯著。不過，若與去年同期相較，高雄單月交易量仍有6.3％的年增幅，顯示在台積電設廠議題的加持下，高雄在房市淡季的買氣已今非昔比。

針對1月交易概況，房仲業者向媒體指出，內政部於去年12月通過修法草案，祭出限制預售屋換約、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等5大打炒房措施後，市場觀望氛圍明顯轉濃，連帶影響成屋市場交易，導致今年1月的房市交易量明顯下修。

財政部近日發布「2021年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，針對不適用房地合一稅新制的交易案件，適度調增部分區域所得額標準1％至3％，以反映區域差異及市場行情，其中調增3％的區域，除新北市三重區外，皆位於台中市，分別為東區、南區、西區、中區及梧棲區，合計共6個行政區。

財政部說明，若民眾出售的房屋為2015年以前所取得，應依《所得稅法》第14條第1項第7類規定，適用舊制的財產交易所得申報課稅。若個人於2021年出售不適用房地合一稅新制的舊屋，國稅局將按本次發布的「2021年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，計算其所得稅，於今（2022）年5月申報綜合所得稅時適用。

全台高價住宅 維持17％所得稅率

財政部將本次所得計算標準，分為「高價住宅」與「其他舊制房屋」2大類，若民眾僅提供售屋成交價格，沒有成本證明，且房屋符合央行規定的「高價住宅」定義，民眾須依成交價格屬房屋收入部分，按17％所得率計稅，與去年相同。依財政部公布標準，凡是台北市成交金額達7,000萬元以上、新北市成交金額達6,000萬元以上、其他縣市成交金額達4,000萬元以上的房屋，即屬於「高價住宅」的課稅範疇。

在「其他舊制房屋」部分，若民眾無提供交易價格及成本資料，將按房屋評定現值的8％至48％列入綜合所得計稅。財政部表示，本次全台所得額標準最高的區域為台北市，依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」，經評定為高級住宅者，其所得額將依房屋評定現值的48％計算，其餘北市房屋則依43％的房屋評定現值計算所得額，2者均較去年提高了1％。

根據全台各縣市地政局資料顯示，桃園市桃園區為2021年全台建物買賣移轉棟數最高之行政區，達11,686件。區域內擁中路、經國及小檜溪三大重劃區，未來有桃園捷運綠線橫貫全區，串聯桃園機場、台鐵、高鐵以及鄰近中壢、八德等區。東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，桃園區房市自2018年起漲幅約兩成，其中以電梯大樓產品領頭起漲，總價穩穩站穩千萬之列；公寓則因基價低，價格仍相對親民，平均成交總價僅電梯大樓之一半。

東森房屋桃園府中店劉運閎店長表示，桃園區擁三大重劃區，以中路重劃區來說，鄰近桃園火車站、市府商圈、中平商圈以及藝文特區，以小坪數低總價兩房產品為市場主力，尤其自新北市「南漂」而來之自住小家庭，特別偏好2+1房，總價約1,100萬元左右之產品，指標建案如「璟都米蘭」，總價落在1,200萬元上下。而傳統三房自住產品總價則在1,500萬元以上，指標建案為「宜誠玓瓅」，每坪站上40萬元，總價在1,600至1,800萬元間，即便完銷許久詢問度仍相當高。劉運閎表示，近期客戶五組大概有兩組是外來客，尤其許多來自新北市板橋，原因不外乎桃園區房市即便近年漲幅高，相較新北仍是低點。



東森房屋分析，近年這波買氣推動中路重劃區、市府特區週邊成長約三成，然而舊公寓每坪仍未突破20萬元，價格依舊相當親民。而屋齡20年上下之電梯大樓，每坪約26萬元，新成屋價格則突破三字頭，落在32萬元。另外，中古透天產品，業已突破千萬大關。劉運閎說，市府特區以公寓、華廈以及透天產品為市場主力，因開發較早屋齡偏高，整體總價較低，但老透天經過整理，仍相當具市場競爭力，曾看過地坪不到17坪之透天，屋主投入兩三百萬整理後，以1,500萬元售出，驚豔市場。



關於未來商圈發展，東森房屋表示，雖然現下市場游資頗豐且購屋利率低，但以中路重劃區來說，1,200萬元兩房產品，每坪漲至40萬元，要接手的人能力有限，此外，目前銀行鑑價落後行情，使得購屋族自備款大大提高，也降低新成屋購買意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年台中市東區，建設題材不斷，從台中大車站計劃、三井LALA Port、湖濱生態園區到未來的捷運藍線，區域內亦擁萬坪東英公園、台糖湖濱生態園區、樂成公園及東光綠園道等高綠覆優勢。東森房屋研究中心統計內政部不動產資訊平台資料，顯示東區近年漲幅快速，整體漲幅近三成，其中電梯大樓類產品更爆漲逾六成，並帶動鄰近太平區房價每坪坐2望3，回不去1字頭。

東森房屋台中東區振興加盟店鄭錡陽店東表示，目前東區重大建設蓬勃，加上各大建商落腳，使得東區交易量逐年攀升，近年主力客群以外來自住客居多，價格鎖定總價1,000至1,500萬元區間。鄭錡陽表示，區域內近年指標新建案多圍繞台糖湖濱生態園區，如「浩瀚湖濱城」、「浩瀚MVP」、「浩瀚森之道」、「新業築願景」及「新業築森鄰」，其中「浩瀚湖濱城」每坪單價坐4望5，其餘新建案均價則落在38至42萬元之間，總價則以兩房1,000至1,200萬元、三房1,400至1,600萬元為主。



東森房屋表示，東區不僅新成屋逐年追高，中古屋公寓平均單價也從每坪106年的12.3萬元，長至每坪2021年的18.9萬元，漲幅逾五成，強勢帶動周遭區域。鄭錡陽說，以北太平樹孝商圈為例，以往每坪１字頭行情已成歷史，甚至有坐2望3之趨勢。鄭錡陽補充，鄰近太平商圈以中古透天為主力產品，客群多為中、老年人，需求集中在小屋換大屋，而太平商圏之中古透天屋齡多落在30年左右，自2021年疫情解封後，整體總價漲了一成五，中古透天行情突破千萬，總價來到1,000至1,200萬元，新古透天總價則為1,500萬元區帶。



關於2021年這波漲幅，東森房屋表示，實價登錄是把雙面刃，買方能參考附近行情出價，相對賣方也能做為參考決定售價，如無資金缺口，絕大部分賣方難以低於實價登錄價格出售，使得實價登錄價格便成了「樓地板」，長期來說不僅東區，整體房市只會往上漲不會回頭。鄭錡陽補充，未來打房政策將不會劇烈影響房市漲幅，對於投機客以及資金短缺的中小建商影響較大，以房地合一稅2.0而言，稅金成本被轉嫁到買方身上，對於買方來說並不是有效抑制房價之方式。





 

對於未來房市預測，東森房屋表示，不僅東區，未來整個台中市之主力產品會落在1+1房或2房之小坪數產品，並將以總價取勝。對剛性需求的買方來說，大坪數產品總價落在1,500萬以上，自備款便須準備300萬元以上，對於新婚以及無長輩資助之年輕人而言負擔較大。鄭錡陽表示，總價1,000萬元以內的產品才是真正年輕人能負擔得起的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

科技業投資工業廠房、辦公廠辦創新高，根據信義全球資產公司統計近五年(2017~2021)上市櫃與公開發行的科技業投資不動產總金額累計達1,940億元，2021年683億元更創下新高，比次高的2019年400億元成長70％。急單效應下，可立即設置生產線的廠房成為熱門選項，投資區域則以桃園市、台北市、新北市最受惠。



信義全球資產總經理柯宏安表示，科技業擴廠熱度來自三大動能，第一，2017年中美貿易戰起，台商積極把高端製造技術遷回台灣；第二，疫情影響，遠距學習或辦公設備需求爆發，使科技產品訂單量增加；第三，除半導體缺貨潮帶動上下游供應鏈擴廠，全球減碳趨勢下，綠能、電動車及5G等潛力產業也積極發展。

 

這些動能讓近五年科技業購置不動產出現兩趨勢。首先，在爭取全球供應鏈急單時效，以及工業土地不足下，企業明顯以購買現有廠房的物件為優先策略，自2018年起連續四年購置工業廠房的單年交易規模皆破百億，2021年更達304億元，遠比購置土地還多，更為近10年最高。另一趨勢則是購買辦公廠辦量增加，多用以做為總部辦公或研發等企業長期發展使用，2021年科技業購置辦公廠辦規模達193億元，同樣也是近10年最高。



桃園市為此波科技業投資不動產潮的最大贏家，近五年科技業在此的不動產總交易金額達489億元，其中，以中壢最搶手，楊梅、龜山次之，包含台達電在中壢工業區買下3筆廠房及土地、晟銘電也在中壢工業區買下2筆廠房。至於台北市、新北市近五年總交易金額分別為333億、304億元，交易產品以廠辦為主，台北市以內科園區的廠辦交易最為熱絡，新北市則以汐止區成為產業聚落重鎮，包含廣錠科技及精華光學都加碼此區域，中和、新店也是熱點。



另依公開資訊所揭露資料，近五年各年度單筆交易金額最高為2017年為碩天科技以26億元買下太子內湖潭美整棟廠辦、2018年為廣達電腦以42.8億元買下華亞科技園區廠房、2019年為聯強國際以約63.58億元買下聯強國際大樓13~27樓、2020年為台積電以48.4億元買下南部科學園區台南園區土地、2021年則有仁寶與康舒科技以約81.98億元買下北投士林科技園區地上權。





 

總經理柯宏安表示，從近五年包含台積電、台達電、大立光等許多科技大廠都有再度加碼擴廠的狀況，都顯示出企業硬需求，這也讓科技產業成為不動產市場發展的重要角色。未來為了能找到大面積的廠房及工業土地，可能有更多企業會往中南部拓點，且會以有規劃完善的產業園區為主要進駐首選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】