台南工業地,台南工業土地,台南工業用地

因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，高雄市政府與中央共同攜手打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，同時也配合捷運岡山及林園延伸線之建設，高雄市政府亦同步啟動周邊土地的通盤檢討。

都發局長吳文彥表示，從台南科學園區、高雄路竹科學園區、橋頭科學園區、楠梓科技產業園區、楠梓新材料研發與產業園區、仁武產業園區，南部半導體材料的「S」廊聚落已經成形，另外高雄市軌道建設四線齊發，其中捷運岡山及林園延伸線亦將作為產業S廊帶的重要骨幹，配合沿線土地亦須通盤檢討規劃，來引導土地作適性之發展。



都發局指出，發展大南方科技走廊是翻轉城市格局的重要契機，包括橋頭科學園區的都市計畫已2021年底已公告實施、落腳楠梓的新材料研發核心及台積電高雄的第一期設廠用地，都市計畫變更也在2021年底通過高雄市都委會的審議，同時持需推動捷運岡山及林園延伸線的建設，勢必讓高雄的產業與魅力共同起飛。



吳文彥說，因應科技走廊與公共運輸路網建構的發展的契機，都發局首波已經啟動岡山與路竹的都市計畫檢討，隨即於年後將啟動第二波湖內區、茄萣區與林園區的檢討作業，可望為整體高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、生活環境及帶動人口的成長。



都發局說，為發展大南方科技走廊及健全捷運路網發展，市府2022年全面辦理週邊土地的通盤檢討，就發展的情況與需要進行必要的變更，包括各項產業或安家土地的需求、地區公共設施需要等進行土地使用的檢討與規劃，也會廣徵各界的意見，作為土地檢討規劃的參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲東森房屋研究中心根據實價登錄發現，羅東鎮近4年整體房市漲幅約7%，透天產品漲幅卻高達28.6%。（東森房屋提供）

東森房屋羅東交流道加盟店店長陳建宇表示，羅東為宜蘭開發最早區域之一，生活機能完備，羅東車站將當地區域分為前後站商圈，前站發展成熟，多為當地人居住居多，產品多為屋齡超過30年舊透天；後站則為新興開發地段，腹地相較前站寬廣，並為羅東客運轉運站所在地，多為外地人置產之選擇。

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根據內政部統計，2021年全台核發建築物拆除執照達2793件，共6078宅，面積達78萬餘坪，件數寫下921後新高，其中住宅有1447件，共4148宅，面積達19.2萬坪，其中六都在住宅拆除宅數占比上達82.7％，住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，近年都更與危老話題夯，但整合成本不低，不過近年房價飆漲，也讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下新高。

住宅拆除數逐年增加，雙北比例高



綜觀歷史紀錄，全台上回建築物拆除宅數與總樓地板面積高點分別是1997年與2005年，住宅類拆除宅數上回高點為1997年，其後在921因震災影響，讓拆除面積再攀高，時至近年因都更與危老話題發燒，拆除數不斷加溫。徐佳馨指出，從佔有大多數比重的六都住宅拆除狀況來看，相較2021與2020兩年，件數與宅數均以雙北增幅最多，但宅數不增反減，此外在桃園在件數與宅數雖然在低量，但拆除面積大增，顯見產權單純的個案仍是目前整合的大宗。另外，台中在件數、宅數與面積均減少，可以看得出在取得素地較容易的區域，雖然房價直直漲，但建商仍舊鍾情於直接開發，對於整合依舊興趣缺缺。

 

都更話題加溫，進場特別留意



大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，拆照數量雖然增加，但比起全台老宅數量仍緩不濟急，雖有危老政策促進城市新陳代謝，不過台北市還是以產權單純的整合案最容易改建，在大台北以外的區域改建上的意願與難度都明顯較高，建議以投資思維進場者最好審慎評估。

 

六都已公佈2022年1月的買賣移轉棟數，整體呈現「月減年平」的態勢，各都棟數分別為台北2,720棟，月減5.2％，年減8.4％；為新北6,202棟，月減10.6％，年增8.3％；桃園4,346棟，月減13.6％，年增5.3％；台中4,671棟，月減18.1％，年減15.6％；台南2,235棟，月減6.1％，年增7.6％；高雄3,844棟，月減19.9％，年增6.3％，總計六都1月買賣移轉量共24,018棟，月減13.3％，年減0.1％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府近期頻頻出手打房，買方猶豫下和賣方期待價格拉大，加上1月初有元旦連假後有春節假期，在工作天減少的情況下，交易速度緩減，近半年快速升溫的高雄房市，本月降溫近兩成，1月份的六都買賣移轉量較2021年12月減少13.3％；不過由於近年房市維持「逐步緩升」的格局，且不少民眾預期2022年利率可能走升，所以把握升息前的低利時機購屋，使2022年1月的買氣即使面臨年假的季節性因素，依然與2021年同期旗鼓相當。



張旭嵐進一步指出，雖然1月的買氣延續2021年的昌旺基調，但2022年尚有疫情、升息等不確定因素，加上官方對房市的管制態度仍嚴謹，所以全年的房市發展，預估將是「量持平、價緩漲」的走勢。



雖說各都的單月表現普遍較上月量縮，但與歷年的1月同期相比，桃園及台南，雙雙寫下升格以來最佳的開年同期紀錄！台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，桃園的平價區段，包括龜山、八德、平鎮、觀音等地，持續以親民房價吸引首購族搶進，其中龜山的A7重劃區，因是少見的2字頭捷運置產地帶，讓雙北客群趨之若鶩，加上近期A7重劃區正處於新案交屋的高峰期，為桃園買賣移轉量挹注增長動能，使桃園締造2014年底升格以來的1月同期新高。





 

台南在南科加持下，買賣移轉量自2021年以來，就屢屢刷新單月紀錄，環南科地帶的善化、新市、永康等地，近期買氣都在高處盤旋，後續隨著台積電新廠落成、南科三期擴建，周邊可望再迎就業買盤，亮麗的產業前景亮麗，讓南科宛如旭日般照亮台南房市，刷新2010年底縣市合併升格的開年新猷。



高雄1月買賣移轉達3,844棟，則是近11年來的1月同期最大量，台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，1月買賣移轉主要反映的是2021年11~12月的交易表現，台積電從2021年11月設廠效應開始正式發酵，加上進入傳統旺季，讓12月整體買氣旺上加旺，雖然2021年政府陸續祭出打炒房政策，但主要對預售市場較有影響，中古屋及新屋的買氣仍旺，且許多自住客希望趕在過年前交屋，住新家過新年，因此推升本月移轉量表現亮眼。陳揚智也說，近期高雄疫情雖有升溫現象，但目前市場帶看與交屋辦理尚無明顯影響，反而因屋主看好後市，中古市場出現惜售現象，可售物件減少，價格又居高不下，讓不少買家態度只能轉為觀望，等待合適物件再入場，雖買氣稍稍放慢腳步，但高雄利多豐厚，整體房市熱度依然相當旺盛。

 

六都中年減幅最大的台中，主要是因北屯量縮所致。陳定中指出，北屯2022年1月的買賣移轉量僅820棟，與2021年1月的1,788棟相比，大減近千戶，主要是北屯2021年初有諸多大案交屋，使2021年1月寫下統計以來的單月新高，由於比較基期為歷史高點，加上北屯2022年的大案交屋時間，大多落在Q2以後，因此2022年與2021年同期相比量能劇減，連帶導致台中的買賣移轉量相形失色。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年12月六都建物買賣移轉棟數創下近72個月新高，不過2022年1月房市步入農曆年前淡季，趕交屋需求減少，統計六都1月移轉棟數累計2.4萬棟，較2021年同期持平，不過月減約13％，六都之中以新北市和台南市表現較佳，年增幅度達8％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021年底受惠景氣熱絡與年底前的交屋潮，12月移轉創下近6年的單月新高，1月則受到前月基期已高，加上時間已經靠近農曆年節，即使交屋也來不及裝修並在農曆年前進住，因此移轉量出現月減現象，而2022年1月工作天數與2021年相仿，六都移轉棟數也較2021年同期持平，且是近9年來的同期次高紀錄，整體市況仍維持穩定。

六都1月建物買賣移轉棟數為2.4萬棟，月減13％，但較2021年同期持平，1月台北建物買賣移轉棟數2720棟，月減5％，年減8％，新北市則為6202棟，月減11％，但年增8％，桃園市4346棟月減14％且年增5％，台中市4671棟月減18％且年減16％，台南市2235棟，月減6％但年增8％，高雄市3844棟月減20％但年增6％。

曾敬德表示，2021年雙北以外崛起態勢明顯，許多區域的房價創下新高，交易量也同步增溫，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，不過高房價始終會成為社會問題，當前政策仍緊盯房市的投機行為，後續還有抑制房市的政策出爐，購屋人心情難免「既期待又怕受傷害」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

六都會區分別公布2022年1月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為24,018棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，1月份六都建物買賣移轉棟數月減13.3％，其中台北市月減5.2％，新北市月減10.6％，桃園市月減13.6％，台中市月減18.1％，台南市月減6.1％，高雄市月減19.9％。

陳金萍表示，1月份的買賣移轉棟數反映的是2021年12月份市況，在全球經濟活動逐步復甦及各國財政紓困政策加持下，國內經濟基本面佳，然而，為了遏止炒房風氣、抑制房價飆漲，政府積極打炒房，祭出政策一波波，自2021年12月起，除了央行第四度出手加重選擇性信用管制之外，內政部也通過修法草案，祭出五大打炒房政策，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，引起熱議，讓市場購屋態度轉趨觀望，加上2022年農曆春節正好是逢1月底、2月初，1月房市交易天數減少，也影響到房市量能，讓六都1月建物買賣移轉量較2021年12月減少13.3％。若分別就六都會區來看，除台北市及台南市之外，交易量減幅均在一成以上。

另與2021年同期相比，六都交易量減0.1％，陳金萍指出，2021年同期受到2020年12月政府一系列「打炒房政策」影響，讓市場買氣稍見冷卻，而2022年1月適逢農曆春節假期，交易天數縮短，加上政府再度祭出一系列打炒房措施，市場出現暫緩購屋以及觀望氛圍，自然市場交易量能也略受衝擊，讓1月房市交易表現與2021年同期持平，預計下個月將回歸供需基本面。若就六大都會區來觀察，其中台北市年減8.4％，新北市年增8.3％，桃園市年增5.3％，台中市年減15.6％，台南市年增7.6％，高雄市增6.3％。

陳金萍補充，雖然目前國內經濟表現優異、低利環境及資金寬鬆等利多，讓房市基本面有撐，但近期聯準會一再釋出加速升息循環的訊號，且市場預期升息次數也有增加的趨勢，國內跟隨升息的機會不小，房市面臨的利率環境將有所轉變；此外，內政部及央行持續祭出打炒房政策，一再加強打炒房的力道，且國內疫情再度拉警報，民眾有放緩看屋步伐的跡象，因此未來仍須多加留意利率走勢、政府調控房市政策及疫情變化。最後，陳金萍建議，有購屋需求的民眾在進場前，應須提前做好財務規劃，保留適當彈性為佳，避免後續面臨房貸利率上升，造成無力負擔購屋成本的問題產生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

等不到華燈初上第三季影集來復興條通商圈，條通店面就先被建商買下準備重建？位於中山北路一段33巷，原「漢城韓國烤肉餐廳」所在的四層樓公寓，2021年整棟被「御上建設」以約2.22億元取得，換算土地單價約279萬。

「漢城韓國烤肉餐廳」是台北老字號韓國料理店，該棟建物由老闆魏家建造自用，店面裝潢走懷舊風，食材講究，吸引不少政商名流和演藝名人，2019年因二代老闆想退休而熄燈，讓老饕們譁然惋惜。



台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯分析，該建物近中山北路和市民大道口，離台北車站、捷運中山站都不遠，位置不錯，因產權單純，整棟公寓建商分兩筆交易整合完畢，由於建物屋齡已44年符合危老條件，同巷道內也有危老新案，所以建商購入後，應該是以開發推案為目的。不過因該基地位於巷道內、土地面積約80坪，基地不大，開發略有限制，未來建物若改建更新，可能以小宅產品為主，開價可望挑戰百萬元。

 

觀察近年餐飲老店歇業後，經營人將自有店面轉推案的案例也不少，包括位於中山堂附近的65年老店「上海隆記菜館」，於2018年因人手不足歇業後，就以地主身分和新美齊一起改建，推出「新美齊硯」小宅新案，預計2025年完工；永康街名店高記的自有店面，在2010年由虹光集團購入後回租，餐廳繼續經營至2020年歇業，由虹光申請危老改建，推出「永康壹號」建案，預計2024年完工。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些餐飲老店雖然基地不大，但都位屬精華地段，交通便利，有利於小宅推案，且這些名店所在的商業區土地，容積率達560~800％，改建效益高，加上建物屋齡達危老標準，還有獎勵容積可用，因此吸引開發商出手，也促使這些辛苦從事餐飲幾十年的老闆們萌生退休念頭，乾脆換現金享清福。



第一建經研究中心副理張菱育指出，央行自2020年至今，已推出4波選擇性信用管制措施，導致建商的購地貸款成數從7成以上，下降到僅剩4成，近期更要求建商購地貸款要在18個月內動工，不過都更、危老案不在管制範圍內，所以建商的融資條件仍佳，若是土融最高可達8成、建融最高則可達7成；且都更、危老的融資不受銀行法的放款上限約束，使行庫更有放款彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，增加建商進行整合開發的意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售熱翻天，但根據內政部統計，2021年開工數並未寫下新高。根據統計，2021年全台住宅開工宅數達130,433宅，面積達565.2萬坪，但和2020年相比，宅數減少2.6％，面積縮小2.2％，但值得注意的是，六都除桃園、台中、台南三都增加，其餘均減少，而六都之外的都會，表現卻十分強勢。住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖然2021年預售持續火熱，不過在工料雙漲和政府打房壓力下，許多業者選擇暫緩開工，讓開工數不增反減。

工料漲翻天，蛋白成先鋒



在整體之外，在最新統計中較值得注意的是各區域表現，六都中以台中市開工數最多，但增幅以台南最大，達15.3％，各縣市宅數在一千宅以上的增減幅中，以嘉義縣增加95.7％為最多，苗栗增加72.7％緊追在後，而彰化縣以30.7％位居第三，熱度爆表的新竹市，增幅僅有17.2％。徐佳馨指出，六都中桃園台中與台南三都在交通、重劃區等議題發酵下，開工穩定增長；而諸如嘉義、苗栗與彰化等地，也因為園區話題受惠，例如嘉義太保、苗栗竹南的科學園區等，為了能在落實話題之前盡早交屋，也使得開工數量大幅增加。



成本壓力大，小心爛尾樓





 

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，開工數也反映了市場熱度，2019年後開工數大勝2014年前波高點，推案也從蛋黃擴及到蛋白甚至蛋殼，購買預售的民眾要謹慎選擇優質建商，否則在工料雙漲壓力下，勢必造成中小業者出現一波盤整，缺工可能導致工期延長，若建商不幸倒閉，房子成為爛尾樓，民眾也將蒙受重大損失，不可不注意。

根據內政部統計處的最新資料顯示，2021年住宅核發使照數量是近13年以來首度突破10萬戶，全年達10.4萬戶，不過住宅面積卻越蓋越小，7年時間新完工的住宅面積平均減少約12坪，主要原因可能與大台北以外區域崛起，一方面住宅型態由透天轉變為大樓，一方面房價上漲也讓建商規劃時縮小空間尺度。

信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，反映兩三年前市場就落底復甦，新建完工取得使照的住宅數量創下近13年新高，不過房子面積卻呈現明顯縮水，尤其是大台北以外的區域，坪數縮小趨勢最為明顯，與2015年相比普遍減少13~17坪，主要原因可能與區域大樓產品成為市場主流，透天產品推案減少，另外房價上漲，開發商為控制房屋銷售總價，縮小室內的空間尺度，加上北部建商往中南部購地推案，也將北部小宅化的規畫經驗帶到當地，都可能是造成新房子坪數縮水的主要原因。

統計資料顯示，雖然2021年全國住宅使照核發數量10.4萬戶，創下13年以來新高，但總樓地板面積卻僅是近3年新高，反映房子蓋得多但越蓋越小，六都之中平均面積最小的反而不是房價最高的台北市，而是人口最多的新北市，平均住宅面積為39.5坪，其次則是高雄市的41.8坪，桃園市的42.2坪，面積最大的是台中市的49.4坪。



與2015年的平均面積相比，雙北市減少面積都不到10坪，但雙北以外區域減少狀況就相對顯著，桃園減少13坪、台中市減少13.4坪，台南市減少17.3坪，高雄市減少14.9坪，普遍都逐漸出現精緻化與小宅化的趨勢。

 

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年2月份大台中房市分析，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2022年1月、建/使照數量統計至2021年12月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2021年11月。

在建物買賣移轉登記數量部分，2022年1月的買賣登記棟數為4,671棟，與上月相比減少18.1%，比去年同月減少15.6%。本月前三大交易熱區依序為北屯區(820棟)、西屯區(724棟)及南屯區(582棟)。

建照、使照量部分，2021年12月建照共3,968(戶)，月增20%，年增8.6%，以西屯區核發最多，本月有興富發-西屯區惠民段114地號共384戶、勝麗建設-沙鹿區新站段66地號共366戶、登陽建設-烏日區新高鐵段57地號共414戶、聚佳建設-潭子區家福段800地號共260戶等大量體個案挹注，建照核發量持續走高；而使照為1,115(戶)，月減16.6%，年減38%，本月以透天厝核照佔大宗，僅於東區(國聚之禮共155戶)、太平區(大毅熊幸福共271戶)、霧峰區(侑信寓見未來共107戶)有量體超過百戶之大樓核照。



累計2021年全年建照量合計為31,609(戶)，與2020年相比減少2,041(戶)，年減6.1%；使照量為15,208(戶)，較2020年減少2,660戶，年衰退14.9%。受國內疫情以及政府限貸政策影響，建照核發量有放緩情形；而目前市場缺工問題未解，使得在建工程進度落後，使照核發量亦走低。

 

依據2021年11月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為63.4%與18.7%，金額比例分別為55%、33.6%。2021年11月建物交易總金額為約536.8億元。



屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、北區與西屯區。北屯區延續上月情形，持續有數案(惠田森聆苑、勝麗方程市、富宇飛翔、富旺雍華…等)交屋潮湧入，全區漲幅達1萬/坪；北區幾近全數交易為麗寶微笑之心，該案成交價為27.1~36.1萬/坪；西屯區超過七成交易屬達麗大道，成交價為29.4~45.9萬/坪，另有寓上福星個案進場，該案成交價為28~30.7萬/坪。



屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在北屯區、太平區與潭子區。北屯區主力購買總價為3,358~4,525萬元間，本月以總價超過3仟萬元之交易佔大宗，故全區價格大漲；太平區主力購買總價為1,320~2,500萬元間，中高總價區價漲490~770萬元不等，主要有晶品皇築、新富講義交屋潮，成交總價分別為1,890~3,950萬元間、1,800~2,738萬元間；潭子區主力購買總價為1,315~1,658萬元間，僅頂標大幅下修至總價2仟萬元以下，而本月有近七成交易仍屬鎮遠我原墅，成交總價為1,188~1,658萬元間。



正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，雖然近幾年來為因應人口結構改變以及購屋預算限制，市場新案積極推出小坪數產品，大量體個案遍地開花，造成住宅流量及存量倍增；然而，依據內政部最新發布之低度用電住宅統計資料顯示，在疫情期間房市景氣逆向活絡，不僅僅是小坪數產品入住率高，就連中、大坪數產品的低度用電宅數亦全數減少，其中又以坪數介於超過20坪~100坪以下之區間為有感降幅，均減少超過1千宅。









 

另，若以屋齡來看低度用電宅數變化，可發現屋齡介於超過5年~20年以下之區間無明顯變動，大致呈持平狀況，而位於其他屋齡區間之宅數則有顯著下滑，表示不論新、舊屋齡產品，均有被再度活化運用之情形，合理推測的原因有二：其一、在房價逐漸攀升之際，大大凸顯出舊屋齡產品的高CP值；其二、薪資漲幅追不上房價，由買轉租的需求面增。值得注意的是，屋齡介於超過40年~50年以下區間(下圖紅框處)之宅數為唯一例外有顯著增加，空屋成長約1,800宅，由於該屋齡之耐用年限已迫近，若可妥善運用「危老條例」政策進行活化再生，對於市容及安全性也是一大助益，故建議政府須定期檢視相關條例之適用性及市場之需求性，以免造成變相拉高申請門檻而窒礙難行。